Taşınmaz Satışında, Noter Bilmecesi, Başlıyor!

Taşınmaz Satışında, Noter Bilmecesi, Başlıyor!

 

asdasdasdas

1 temmuz itibari ile ile ülkemizdeki önemli ezberlerden biri bozuluyor. Taşınmaz satışı sadece tapu müdürlüklerinde değil, artık noterlerden de yapılabilecek. 28.06.2022 tarihinde çıkarılan, 7413 sayılı Torba Kanun ile Noterlik Kanunu’nun, 60 ve 61/A maddelerindeki hükümler ile noterlerin taşınmaz satışı yapabilmesine izin verildi.

Aslında, 28.06.2022 tarihinde yapılan düzenleme ile, 2023 yılının Ocak ayı için bu yetki zaten noterlere verilmişti, ancak yasada öngörülen ‘’6 aylık erteleme’’ hakkı kullanılarak, uygulama 01.07.2023 tarihine bırakıldı.

1-) Genel bakış, taşınmaz satışının Noter’e giden süreci:

TMK m.705/I’e göre, “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur”. 01.07.2023 tarihine kadar, bu tescilden anladığımız ve uyguladığımız, ‘’Tapu Sicil Müdürlüğü’nde, memur huzurundaki tescildi.’’ Ancak, artık bu tescil muhataplığı sadece, ‘’Tapu Memuru’nu’’ işaret etmiyor, bu tescilin aynı zamanda muhatabı, ‘’Noterin bizzat kendisi’’ de oldu. Yani, bir ‘’Taşınmaz satışı’’ yapmak isteyen ilgililer, 01.07.2023 tarihi itibari ile hem tapu müdürlüklerine hem de noterlere başvuru yapabilecekler. Taşınmaz satışlarındaki, ‘’Tapu müdürlüğü tekeli’’ kaldırıldı.

Kaldırılmasına kaldırıldı da, bu iş, ‘’Ben yaptım oldu’’ denecek seviyede kolay bir iş mi, yada başka bir anlatımla, taşınmaz satış usulünün çeşitlendirilmesine uyum hemen sağlanabilir mi ?

Sevgili dostlar; ülkemizde yılda 14 milyon tapu işlemi yapılıyor, yanlış okumadınız 14 milyon! Ülkenin tüm ilçelerinde on beş bin civarı personel ile, tapu faaliyetleri yürütülüyor. Kurumun kökleri 19. Yy.’da ki ‘’Defter-i Hakan-i’’ ye dayanıyor ve kurumun 200. Yılına, yirmi yıl falan kaldı. Kuruma insan yetiştiren, Tapu Kadastro Lisesi ve yine aynı alanda eğitim veren lisans bölümleri var.

Ülkenin kadastrosu ise 2012 yılında tamamlandı. TKGM, Afganistan, Irak, Suriye, Azerbaycan, KKTC başta olmak üzere teknik olarak geri kalmış birçok ülkeye hizmet sağlayan, Web-Tapu sistemi ile Dünyada en hızlı tapu işlemini yapan, tüm dijital imkanları vatandaşa sunan, ‘’Parsel Sorgu’’ sistemi ile emlak piyasasının önünde giden müthiş atılımcı bir teşkilat.  

Bu bilgileri tanıtım afişi olsun diye yazmadım, böylesine devasa bir kurumun, iki asırda oluşturduğu işlem kalitesini ve güvenliğini, bir kanun maddesi ile Noterlere verdiler. Noterler, ebetteki her hukuk devletinin yürütücü aksamlarındandır. Ve hatta, dünyada birçok ülkede taşınmaz işlemleri noterler üzerinden yapılır. Bizzat Almanya’da katıldığım bir taşınmaz satışında, sadece noter ile muhatap olundu ve gerekli evrakı tescil için tapuya, noter gönderdi.

Ancak, her ülkenin sistemi ve ekonomik dinamikleri farklıdır. Almanya’da taşınmaz satışı için aynı güne randevu alamazsınız, Türkiye’de ise, aynı günde randevu, aynı günde satış yapabilirsiniz. Ülkemizde bir taşınmazın, haftada üç kez el değiştirdiğini görebilirsiniz.

Ülkedeki ekonominin büyük bir kısmı, ‘’İpotek’’ üzerinden dönmektedir. Siz bir iş adamına kredisi için, Almanya’da 20 gün sonraya randevu verebilirsiniz, ama Türkiye’de, iki gün sonraya dahi randevu veremezsiniz. Bu hız ve kalite, TKGM’nin tarihi kimliği ve yatırımları sayesinde oluşmuştur. Bugün Türkiye’nin her ilinden, her ilindeki taşınmazı satma imkanına sahibiz. Şerh, beyan, haciz gibi, işlemleri ise sadece, ‘’Elektronik’’ şekilde yapabiliyoruz.

İşte bu anlattığım gelişmeler olmasaydı, noterler, 01.07.2023 tarihinde, taşınmaz satışına başlayamazdı. Buradaki en önemli kuşku da, izah ettiğim, işi sadece tapu uygulamaları olan ve dünya çapında operasyonlara imza atan bir kurumun birikimi ve kalitesini noterler yakalayabilecek mi sorusudur.

2-) Taşınmaz satışının, hukuken tartışılması:  

Mülkiyet, özel hükümler hariç, üç şekilde geçer; Taşınmazlar tescille, Taşınırlar teslimle, Haklar temlikle!’

Konumuz olan; ‘’Taşınmaz’’ da, mülkiyet tescil ile geçer. TMK 705 bu kuralın sebebidir. Bu noktada, ‘’Tescil’’ in ne manaya geldiğini biraz açmamız gerekecek. Arapçadaki kelime köküne indiğimizde, ‘’Sicil’’ in ve ‘’Tescil’’ in aynı köke dayandığını görürüz. Bu da bize, tescilin olduğu yerde sicilin de olduğunu göstermektedir. Tapu sicili, nüfus sicili, ticaret sicili tescilin farklı görünümleri ile oluşan defterlerden müteşekkildir.  TMK, Md:7/1, ‘’ Resmî sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur.’’ demektedir. Bu aynı zamanda bize, bir karine tanımı da yapmaktadır. Sicilin aksi ispat olunana kadar, sicilde yazan doğrudur.

TBK, 12/2’ye göre;

‘’Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir’’

TMK, M. 706/1’e göre;

‘’ Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.’’

TBK, M.237/1’e göre;

‘’ Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.’’

TMK, M.1008’e göre;
‘’ Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir:
1. Mülkiyet,
 2. İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri,
3. Rehin hakları.’’
TMK, M. 907’e göre;

‘’ Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur

NK, M. 61/A/1’e göre;

‘’Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir.’’

Mevzuat hükümlerine birlikte değerlendirdiğimizde karşımıza şu sonuç çıkmaktadır;

TBK’ya göre kanunlar ile özel şekil şartı gösterilen sözleşmeler için geçerlilik şartı, ilgili kanunun gösterdiği şekildir. Taşınmaz satış sözleşmeleri için, gerek TMK 706, gerekse TBK 237’ye göre ‘’Geçerlilik şartı’’ olarak ‘’Resmi şekil’’ düzenlenmiştir. Resmi şekil şartının sağlanabilmesi için, sözleşmenin işaret edilen resmi makam huzurunda yapılması gerekmektedir. 28.06.2022 tarihine kadar, taşınmaz satışları için işaret edilen resmi makam huzuru tapu müdürlükleri olarak belirlenmişti. Bu tarihten itibaren, taşınmaz satış sözleşmesinin, ‘’Noter huzurunda’’ da yapılabileceği hükmü getirilmiştir.

TMK, M. 907 ve M. 1008 uygulamaya devam ettiği için ise, ‘’Tescil işlemi’’ halen tapu müdürlüklerinde yapılmaya devam edilecektir. Buna göre, taşınmaz satış sözleşmeleri ister tapu müdürlüklerinde, isterse noterlerde yapılmış olsun, tescil kesinlikle taşınmazın tapu müdürlüğündeki kütüğüne yapılacaktır.

Atıf yaptığım kanun maddelerinden de anlaşılacağı üzere, noterlere bu aşamada yalnızca ‘’Taşınmaz satışı’’ işlemi konusunda sözleşme yapma yetkisi tanınmıştır. Bağış, İpotek, İrtifak hakkı tesisi gibi akla gelen diğer tapu işlemlerinin sözleşmeleri noterler tarafından yapılamayacaktır. O kadarki, başvuranın satış işlemi, ‘’İpotek içeren bir satış işlemi’’ olursa, talep noter tarafından kabul edilmeyecektir.

Uygulama da gidilen bu değişikliğinin yapılabilmesi için, 11 Ocak 2023 tarihinde, ‘’ Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’’ çıkarıldı. Yönetmelik genel olarak noterlerin taşınmaz sözleşmelerini nasıl yapacağını ve hangi teknik noktalara dikkat etmeleri gerektiğini, TKGM ile hangi yöntem ile çalışacaklarını hüküm altına almaktadır.

Bu aşamada, mevzuat açısından, ‘’Taşınmaz Satış Sözleşmesi’’ nin noterler tarafından yapılabilmesi için gerekli yasal düzenlemelerin yapıldığını ve hukukun aradığı yetkilerin noterlere verildiğini görüyoruz.

3-) Öngörülemeyen sonuçları ve riskleri nelerdir ?

Ülkemizdeki noterlik faaliyetinin, pratikte, noter katipleri üzerinden yapıldığı kimse için sır değildir. Yukarıda izah ettiğimiz düzenleme ile, ‘’Taşınmaz Satış Sözleşmesi’’ direkt ‘’Noter’’ tarafından yapılacaktır. Bu zorunluluk başlı başına uygulama konusunda güçlüklere sebep olacaktır, zira ülkemizdeki noterler belki de ilk kez büyük bir sorumluluğu katipsiz olarak üzerlerine almak zorunda kalacaktır. Bu sorumluluk noterlerin, noterden ayrılmamalarını, sürekli dairede kalmalarına sebep olacaktır ki, bu yükümlülük, ‘’Türk Noterliği’’ nin pek alışık olduğu bir hal değildir.

Uygulama yönetmeliğinde işaret edilen sürecin her aşaması yoğun bir tapu mevzuatı bilgisi aramaktadır. Yazının ilk bölümünde işaret ettiğim, ‘’Kurum tecrübesi’’ bu açığı kapatmak için ikamesiz bir kabiliyettir. Bu tecrübe ve birikim noterlerde mevcut değildir, ve olması da beklenemez, beklemek haksızlık olur. Çünkü, meslek hayatlarında çok geride bıraktıkları başlıkları belli bir mesafeden sonra tekrar çalışmak kolay olmayacaktır. Bu hukuki-teknik uyum sorunu noterleri, ‘’Taşınmaz Satış Sözleşmeleri’’ ni yapmaktan geri tutabilir.

Uygulama yönetmeliğinin, M. 9/4’ünde, ‘’  Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz’’ hükmü düzenlenmiştir. Taşınmazın değeri ne olursa olsun, noter ücreti, nisbi değil, bir nevi maktu olarak belirlenmiştir. Büyükşehirlerde değerleri milyonlarca doları bulan taşınmazların satış işlemleri ile değeri görece düşük olan taşınmazların satışı için, aynı sözleşme tanzim edilecek, ama max. Ücret 4.000 tl olacak! Noterin aldığı risk, sorumluluk ve yaptığı işçilik kazancı arasında büyük bir makas olacaktır. Bu fark noterleri işlemlerden uzaklaştıracaktır.

Tapu uygulamalarında, satışın elliden fazla çeşidi vardır; vekaletten, temsile, kayyımdan, vasiye, ipkadan, temlike varıncaya kadar saymakla bitmeyen bir hukuki derinliğe girmeniz gerekir. Noter personelinin bu teknik mevzuata kısa sürede hakim olması beklenemez. Bu noktada, noterlerin tapucuları noterlere transfer edeceğini ön görmekteyim. Bu transfer süreçlerinin ise nasıl yaşanacağını hep birlikte göreceğiz.

 4-) Sonuç:

Taşınmazın yatırım aracı, emlak ve inşaat sektörünün ise lokomotif olduğu ülke ekonomimizde, tapu uygulamalarının hızlı ve kaliteli yapılması hepimizin arzusudur. Ancak, önü arkası düşünülmeden, ‘’Göç yolda düzülür’’ kafasıyla hareket edilirse, bu denli teknik bir konunun altında kalırsınız. Bu düzenlemeyle birlikte, en azından tapu memurlarının özlük haklarını da düzeltseydiniz. Bugün biliyor musunuz, bir tapu memurunun maaşı 13.000 tl seviyesinde, milyonlarca dolarlık taşınmazların sorumluluğunu verdiğiniz memura, harçlık gibi maaş verirseniz, her türlü adaletsizliğin de önünü açmış olursunuz. Yenilikler desteklenmelidir, ancak bu konuda amir kurum, TKGM’dir!

Önce onların yol haritasını takip etmelisiniz. Kurumda uzman olduğum dönemde, Yargıtay Üyelerinin, uzman arkadaşlarımızdan görüş almak için daire geldiklerini gördük biz. Her işi, bilenine, emek verenine sorun, masa başından imza atmakla devrim yapılmaz.

 Av. Afşin Hatipoğlu  

1 181