Tapu Sicili Tüzüğü Şerhi, Madde:2

Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu Tüzük, taşınmazlarla ilgili mülkiyet hakkı, sınırlı aynî haklar ve kişisel hakların tapu siciline tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sicil ve belgelerin arşivlenmesinin usûl ve esaslarını kapsar.
M.K. md: 718, 779, 839, 850, 1009. TST md: 27, 69, 70, 72
   Bu madde tapu sicilinin tam olarak özü ve ölçüsüdür. TST/2, Tapu Sicili’nin aynı zamanda tahdidi şekilde ele alındığının da bir işaretidir. Maddeyi şu şekilde ele aldığımızda, son derece faydalı olacağına inanıyoruz.
   1-) Tapu Sicilinde uygulanabilen haklar:
       - Mülkiyet Hakkı
       - Sınırlı Ayni Haklar
       - Kişisel Haklar
   2-) Tapu Sicilinde uygulanabilen haklar üzerinde yapılacak işlemler:
       - Tescil
       - Terkin
       - Değişiklik
       - Düzeltme
   Bu sınıflandırmanın detaylarına girmeden önce şu belirtmeyi yapmamız gerekir. Tapu Siciline ait açıklamalar Ayni Haklar ve Kişisel Haklardan bağımsız yapılamaz. Sadece tüzüğe ilişkili kanun, tüzük, genelge maddelerini işaret ederek, tapu sicil tüzüğünün ne olduğu anlaşılamaz. Tapu Siciline ait bir fotoğraf çekmeliyiz, konuya ilgi duyan veya mesleki manada tapu siciliyle iştigal edenlerin kafasında net bir açıklama için belli teorik detaylara girmemiz gerekmektedir. Oysa yazacaklarımızın daha detaylı şekilde doktrinde olduğunu, akademik ölçülerde çalışıldığını biliyoruz. Bizim bu eserdeki amacımız bir hukukçunun ve bir tapucunun gözünden eldeki teorik bilgiler nasıl anlaşılmalıdır. Tapu sicili tam manasıyla kim tarafından, neden ve nasıl tutulur. Bu sicilde meydana gelecek aksaklık veya hatalar nereden kaynaklanır, nasıl çözülür ? bu soruların cevapları için temel mülkiyet bilgilerine girmemiz gerekir. O nedenle bu bölümde bizim gözümüzden tapu sicili tüzüğüne hakim olan temel bilgileri belli ölçülerde anlatmaya çalışacağız. Özellikle yargı kararlarıyla da karşılaştıracağımız bu bölümümüz okuyucuya oldukça faydalı olacaktır.
   1-) Tapu Sicilinde uygulanabilen haklar:
       TST/2’ye uygun olarak üçe ayırdığımız haklardan, ‘’ Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hak ‘’ ‘’ Ayni Haklar ‘’ altında sınıflandırılmaktadır. Eşya üzerinde en geniş yetkiyi veren ve eşyayı doğrudan kullanma özgürlüğü veren ayni haklar tapu sicili açısından da temel dayanak noktasıdır.
   Ayni hak; Eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet kurulmasını sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklara ayni hak denir. Ayni haktan yola çıkarak tapu sicilinin teorik çerçevesini çizmeye çalışalım;
Ayni haklara hakim olan ilkeler:
   a) Belirlilik (Muayyenlik) İlkesi: Bir ayni hakkın konusu ancak belirli bir şey olabilir. Ayni hak bu belirli olan şeyin tamamını kapsar.
   b) Kamuya Açıklık (Aleniyet) İlkesi: Taşınırlarda zilyetlik, taşınmazlarda ise tapu sicili ayni haklarda kamuya açıklığı sağlar.
   c) Güvenin Korunması: Medeni Kanun taşınmazlarda mutlak olarak güveni korumuş, taşınırlarda ise ortalama bir çözüm kabul etmiştir.
   d) Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık (Numerusclausus): Ayni haklar kanunda sınırlı sayıda belirtilmiştir. Taraflar yeni bir ayni hak oluşturamazlar. Ayni hakların içeriği de kanunda düzenlenmiştir.
   e) Hak Düşürücü Süreye ve Zaman Aşımına Tabi Olmama İlkesi: Bu ilke, ayni haklardan fiilen yararlanılmaması halinde hakkın düşmeyeceğini gösterdiği gibi, ayni hakkın herkese karşı ileri sürülmesini sağlayan talep ve davaların da zamanaşımına uğramayacağını belirtir.
   Ayni hakkın kişilere tanıdığı bu haklar sınırlı veya sınırsız olabilir. Ayni haklar sahibine verdiği yetkinin kapsamına göre ikiye ayrılır: Sahibine bir eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma ( usus, fructus, abusus ) yetkilerinden hepsini veren ayni hak ki buna Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyet hakkı denir. Sahibine sadece kullanma ve/veya yararlanma ya da hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren ayni haklara ise sınırlı ayni haklar denir.
   A-) Mülkiyet Hakkı:
   Sahibine bir eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma ( usus, fructus, abusus ) yetkilerinin hepsini birden veren ayni hak, mülkiyet hakkıdır.
   Mülkiyet hakkının konusunu yalnızca eşyalar oluşturur. Fikri haklar ile alacak hakları üzerinde mülkiyet hakkı söz konusu olmaz. Mülkiyete konu olmak bakımından eşyanın türü önemli değildir. Taşınırlar kadar taşınmazlar üzerinde de mülkiyet hakkı kurulabilir. Ayrıca Türk Medeni Kanunu, belirli nitelikteki bazı haklar üzerinde de mülkiyet hakkı kurulabileceğini öngörmüştür. Dolayısıyla Türk Medeni Kanunu’nun 704. ve 998. maddelerinde, bağımsız ve sürekli nitelikteki bazı irtifak haklarını taşınmaz eşya niteliğinde saydığından, bu haklar da mülkiyet hak- kına konu olabilir. Mülkiyet hakkının kapsamına asıl eşya ile birlikte onun bütünleyici parçaları (mütemmim cüzleri) ve eklentileri (teferruatı) girer.
   → Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz): Yerel adetlere göre asıl eşyanın temel unsurunu teşkil eden ve eşyaya zarar verilmeksizin ondan ayrılması mümkün olmayan parçalardır. Bu tanıma göre bir evin çatısı, kapı ve pencereleri merdivenleri onun mütemmim cüzüdür. Diğer taraftan bir bina üzerinde bulunduğu arsanın bir ağaç üzerinde yetişmiş olduğu arazinin mütemmim cüzüdür. Tabii semereler (doğal ürünler) de asıl eşyadan ayrılıncaya kadar onun mütemmim cüzü sayılırlar. Bütünleyici parçalar, bağımsızlıklarını kaybettikleri için ayrı bir ayni hak konusu olamazlar. Bütünleyici parça, tek başına tasarruf işleminin konusu olamaz. Bir mal üzerinde tesis edilen sınırlı ayni haklar ve şahsi haklar bütünleyici parçayı da kapsar. Bir şey bütünleyici parça haline gelince, onun üzerindeki ayni haklar sona erer. Asıl şeyin maliki bütünleyici parçanın da maliki olur.
   → Eklenti (Teferruat): Asıl eşya, malikinin iradesine veya yerel adetlere göre, bir şeyin işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için sürekli bir biçimde o şeye özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl eşyaya bağlı kılınan taşınır eşyadır. Bir gözlüğün kabı, bir dolabın anahtarı, otomobil radyosu, bisiklet pompası eklentidir. Eklenti daima taşınır ve bağımsız bir eşyadır. Bir malın eklenti sayılıp sayılmayacağı yerel adete göre veya malikin iradesine göre tespit edilir. Taşınmaz mallarda tapu sicilinin beyanlar hanesine yapılan kayıt, bu iradeyi açıklamayı sağlar.
   Bir eşyaya malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarına ve doğal ürünlerine de sahip olur. Asıl eşya ile ilgili olarak yapılan tasarruf işlemleri aksi belirtilmedikçe onun teferruatını da kapsar. Buna göre eklenti kural olarak aslın kaderine tabidir. Taşınırdır, taşınmazdan ayrı bir hukuki kadere tabi tutulabilir.
   Taşınamaza yönelik hukuki davalarda çokça gündeme gelen, ‘’ Bütünleyici Parça ‘’ ve ‘’ Eklenti ‘’ kavramının tapu sicili uygulamalarını ise ayrıca ele alacağız.
   TAŞINMAZ MÜLKİYETİN KAPSAMI :
   Taşınmaz mülkiyetin kapsamı yatay, dikey ve maddi olmak üzere üç şekilde incelenebilir. Yatay kapsam yer üstünde bulunan bitişik nizamda bulunan taşınmazlardır. Dikey kapsam ise taşınmazın yer üstü ve yer altı kapsamıdır (Maden ve metro çarşıları gibi).

MADDİ KAPSAM (Taşınmaz Mal Mülkiyetinin Bütünleyici Parçaları):

A) ARAZİDE İNŞA OLUNAN YAPILAR: Taşınmaz mülkiyeti, taşınmazın yatay ve dikey kapsamına giren alanlarla sıkı surette bağlı bulunan şeyleri içine alır. Arazi asıl eşya üzerine yapılan ve dikilenler “bütünleyici parçalardır.”

   B-) İNŞAAT ARSANIN BÜTÜNLEYICI PARÇASIDIR (ÜST ALTA TABIDIR) KURALININ DÖRT İSTISNASI
-   Taşkın inşaat
-   - Üst hakkı
-   - Mecralar
-   - Menkul inşaat
   Mülkiyet Hakkının Türleri
   Mülkiyet hakkı, konusu bakımından, taşınır mülkiyeti ve taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Hak sahibinin sayısına göre ise, tek mülkiyet ve birlikte mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır.
   a) Tek Mülkiyet: Bir eşyanın tamamı üzerinde tek bir kişinin yalnız başına
malik olmasıdır.
   b) Birlikte (Toplu) Mülkiyet: Bir eşyanın üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olmasıdır. Birlikte mülkiyet; paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere ikiye ayrılır.

Paylı (Müşterek) Mülkiyet: Birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde fiilen taksim edilmemiş paylara sahip olmalarıdır. Müşterek mülkiyette maliklerden her birinin payı belli olmasına rağmen bunlar fiilen bölünmemiştir. Aksine bir hüküm yoksa paylar birbirine eşit sayılır. Maliklerden her biri kendi payı üzerinde diğerlerin- den bağımsız olarak tasarrufta bulunabilir (Payını satabilir, rehin edebilir, hac- zettirebilir). Buna karşın pay, maddi kullanmayı hedef alan haklara (Örnek: Geçit irtifakı, sükna hakkı, kira sözleşmesi) konu olamaz. Mülkiyete konu olan eşyanın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri için ise bütün ortakların rızası gerekir.

Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya yetkilidir. İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması (olağanüstü yönetim işleri), oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Bu temsil, teknik anlamda bir temsil değildir. Bu bağ- lamda paylı malın korunması için dava kaybedildiğinde bu husus, diğer ortakları bağlamaz. Paydaşın hakkını korumaya yönelik talebi bölünebilir nitelikte ise (Örnek: Tazminat davası) bu talep payı oranında olacaktır. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar, ön alım hakkını kullanabilirler. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bil- dirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Cebri artırmayla satışlarda bu hak kullanılamaz.

Hukuki işlem gereğince (Paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en çok 10 yıllık süre ile sınırlandırılabilir) veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, pay-daşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Paylaşma, malın aynen bölünmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuş- ma sağlanamazsa paydaşların birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölüştürülerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilir. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu uyarınca, paylaşım davası, sulh mahkemesinde görülen bir eda davasıdır.

Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet: Aralarında kanun ya da sözleşme gereğince ortaklık bağı kurulmuş kimselerin bir şeyin tamamına hep birlikte malik olmaları- dır. Örnek: Adi şirket, miras şirketi. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir.
Kanundan dolayı doğan elbirliği mülkiyeti miras ortaklığıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre, birden çok mirasçı bulunması halinde, mirasın geçmesinden/ açılmasından paylaşmaya kadar olan süre zarfında mirasçılar terekedeki bütün mal, hak ve borçlar üzerinde elbirliğiyle malik olurlar. Kanunun öngördüğü sözleşmeler yoluyla kurulan elbirliği mülkiyeti ise mal ortaklığı, aile malları ortaklığı ve adi ortaklıktır. Kanuna göre, eşler kendi aralarındaki bir sözleşmeyle kanunda gösterilen mallar ve gelirler üzerinde mal ortaklığı kurarak bu mallara elbirliği ile malik olabilirler.

Adi şirket ise Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanuna göre, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca ulaşmak üzere birleştir- meyi üstlendikleri bir sözleşmeyle adi ortaklık kurabilirler. Bu ortaklıkların tüzel kişilikleri yoktur.
Ortaklar elbirliği mülkiyetinde mülkiyet konusu mal üzerinde serbestçe tasar- rufta bulunamaz. Yani ortak, ortaklık konusu malla ilgili tek başına karar veremez. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm yoksa elbirliği mülkiyeti üzerindeki tasarruf işlemleri oybirliği ile karara bağlanır. Kural olarak, ortaklardan her biri serbestçe ortaklıktan çıkamaz (Aile malları ortaklığı istisnadır).

Kural olarak, ortaklardan biri ortaklık devam ettiği sürece paylaşmanın yapıl- masını isteyemez (Miras ortaklığı istisnadır). Kural olarak ortaklık sıfatı üçüncü kişilere devredilemez (Adi ortaklık istisnadır). Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Aslen Kazanma
Bir kimse bir taşınmaz üzerinde bir başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın ondan bağımsız olarak doğrudan doğruya mülkiyet hakkı kazanıyorsa buna as- len kazanma denir.

Taşınmazın aslen kazanılması, çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir:
   → İşgal: Tapuya kayıtlı olan, ancak sahipsiz hale gelmiş taşınmazın işgal yoluyla kazanılabilmesi için taşınmaz üzerinde malik olma iradesiyle zilyetlik kurulmuş olmalıdır. İşgal ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması şu koşullara tabidir:
   Taşınmaz tapuya kayıtlı olmalıdır.
   Taşınmazın kaydı malikin istemiyle terkin edilmiş olmalıdır.
   Taşınmaz sahipsiz hale gelmiş olmalıdır.
   Taşınmaz üzerinde malik olma iradesiyle zilyetlik kurulmuş olmalıdır.
   İşgal, aynı zamanda tescilsiz kazanma hallerindendir.

   → Yeni arazi oluşması: Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl ve her halde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.
•   Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilsiz kazanım halleri ise şunlardır:
→ Kamulaştırma
→ Cebri icra yoluyla kazanma
→ Tapuya güven ilkesi sonucu kazanma
•   → Miras yoluyla
→ Mahkeme kararıyla

Devren Kazanma
Taşınmaz mülkiyetinin devri amacını taşıyan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması şarttır. Bu sözleşmeler tapu memuru önünde yapılmalıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devri için ayrıca tapu siciline tescil işleminin de yapılmış olması gerekir. Tescilsiz iktisap hallerinde ise (İşgal, miras, kamulaştırma, mahkeme hükmü, cebri icra gibi) mülkiyet tescilden önce kazanılır.

Zaman Aşımıyla Kazanma
Taşınmazın tamamı bu yolla kazanılabileceği gibi, bir parçası veya bir payı üze- rindeki mülkiyet de kazanılabilir. Özel mülkiyete konu olmayan taşınmazlar bu yolla kazanılamaz.

Olağan (TMK,712) ve olağanüstü zamanaşımıyla (TMK, 713) kazanma biçiminde ortaya çıkar
a. Olağan zamanaşımı: Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

       b. Olağanüstü zamanaşımı: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
   Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
   Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
   Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada iyi niyet aranmaz.

Taşınmaz Mülkiyetin Sınırlamaları :
Taşınmazlarla ilgili mülkiyet hakkının sınırlanması ya kanun tarafından yapılmakta, ya da malikin kendi iradesi ile mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı yetkilerden bazısını sınırlaması yoluyla ortaya çıkmaktadır.

Kanuni Sınırlamalar:
Kanuni sınırlamaların bir kısmı kamu hukuku esaslarına, bir kısmı özel hukuk kurallarına dayanmaktadır. Her iki kategorideki sınırlamada ortak özellik, bunların doğrudan kanundan doğması ve tapu siciline tescil işlemi yapılmadan mevcut olmalarıdır.

1) Kamu Hukukundan Doğan Sınırlamalar: Kamu Hukuku sınırlamaları taraflar arasında yapılan bir anlaşma ile bertaraf edilmezken, özel hukuk sınırlamaları resmi bir senet ve tapuya tescille herkese karşı hüküm ifade etmek üzere kaldırılabilir veya değiştirilebilir. Bu şekilde tescillerin tapu kütüğünün irtifaklar sütununa yazılacağı kabul edilmektedir.

Kamu hukukundan doğan sınırlamalar, özel kanunlardan ve Medeni Kanun’dan doğar:

a) Özel Kanundan Doğan Sınırlamalar: Kamu Hukukuna ilişkin sınırlamala- rın bir kısmı özel kanunlarda yer almaktadır. (İmar Kanunu, İskân Kanunu, Ka- mulaştırma Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi.)

       b) Medeni Kanun’da Öngörülen Sınırlamalar: Medeni Kanunda sınırlamalara ilişkin olarak, şu hükümler gösterilebilir:
       (1) Kazı ve inşaat yapılırken uyulması gereken yükümlülükler
       (2) Araziye dikilecek bitkiler hususunda uyulması gereken yükümlülükler
       (3) Sınırlıklar koyma (duvar, parmaklık, çit vs.)
       (4) Toprağın ıslahı

2) Özel Hukuktan Doğan Kanuni Sınırlamalar: Özel hukuktan doğan sınırlamaların bir kısmından herkes istifade edebilir, bir kısmından ise sadece gayrimenkulün komşuları yararlanabilir. Bazı sınırlamalardan ise sadece gayrimenkule paylı malik olanlar yararlanır.

a) Paylı Mülkiyette yasal önalım hakkı: Kanuni şufa hakkı, paylı maliklere, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir şahsa satması halinde, bu hisseyi aynı satış şartları altında alma hakkıdır. Akdi şufada, şerhin meydana getirdiği husus eşyaya bağlı borç, kanuni şufa da, kanundan dolayı mevcuttur. Kanuni şufa hakkı şahsa değil, paya bağlı bir haktır. Paydaşlar arasındaki satışta, kanuni şufa söz konusu olamaz.

Örnek: (A), (B), (C) bir gayrimenkulde paylı maliktirler. (C) payını (D)’ye sattığı takdirde, (A) ve (B), (D)’ye karşı kanuni şufa hakkını kullanıp payın satış akdindeki şartlar ile kendilerine devrini isteyebilirler.

Ancak kat mülkiyetinde bağımsız bir bölümün satılması halinde, kat maliklerinin öncelikle bağımsız bölümü satın almak hakları yoktur. Kanuni şufa hakkı, sadece payın üçüncü bir şahsa satışı halinde doğar. Payın bağışlanması halinde, bu imkândan diğer paydaşlar yararlanamazlar.

Süre: Kanuni ön alım (şufa), paydaşın satış akdini öğrendikten sonra 3 ay içinde ve herhalde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılır. Bu süre içinde kullanılmayan hak düşer.
Kanuni ön alım hakkı, taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile ortadan kaldırılabilir. Buna şufadan feragat denir. Eğer şufa hakkını kullanmaktan sadece bir paydaş feragat etmişse, buna şufa hakkını kullanmaktan feragat denilmektedir. Ön alım hakkını kullanmaktan feragatin resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.

Komşuluk İlişkisinden Doğan Sınırlamalar (Komşuluk Münasebeti)
   aa) Taşınmaz Malı Taşkın Kullanma Yasağı
   bb) Komşu Arsaya Zarar Verici Kazı ve İnşaat Yapmama
   cc) Taşan Bitki Dal ve Köklere Katlanma
   dd) Doğal Olarak Akan Suların Geçmesine Katlanma
   ee) Mecburi Mecra Geçişine Katlanma
   ff) Zaruri Geçit (Geçit İrtifakı Tesis Yükümlülüğü): Bir gayrimenkulün bir kamu yoluna çıkması için, bir geçit yolu yoksa mevcut geçit yetersizse, tam bir tazminat karşılığında komşu gayrimenkul malikinden uygun bir yerin geçit olarak kendisine terkinini talep edebilir. Zaruri geçit hakkı, yenilik doğuran bir haktır.
   Önceden mevcut ihtiyaç, daha sonra teknik, ekonomik ve diğer ihtiyaçların değişmesi sonucu ortadan kalkarsa, yükümlü, zaruri geçit hakkının kaldırılmasını talep edebilir. Zaruri geçit hakkı iki şekilde tesis edilir.

aaa) Tarafların Anlaşması ve Tescil: Önce zaruri geçit hakkı sahibi yükümlü gayrimenkul sahibi ile bir taahhüt işlemi (resmi senet) yapar ve buna dayanarak tapu sicilinde bir geçit irtifak hakkı tesisini talep eder.

bbb) Hakim Kararı İle Tescil: Taraflar arasında anlaşma sağlanmazsa, zaruri geçit hakkı sahibi zaruri geçit hakkı tesisi için, hakimin karar vermesini ister. Hakimin kararı ile irtifak hakkı doğar. Tescil açıklayıcı bir nitelik taşır. İrtifak, ister borçlunun rızası ile isterse mahkeme kararı ile doğsun, bu gayrimenkulde malik tarafından tesis edilmiş bütün sınırlı ayni haklardan önde yer alır. Sınırlı ayni hak sahiplerinin rızası aranmaz. Zaruri geçit hakkının kabulü için, usulüne uygun bir kullanmanın zorunluluğu aranır. Rahatlık veya amaca uygunluk nedeniyle bir zaruri geçit hakkı tesis edilerek, komşu gayrimenkulün mülkiyet hakkına tecavüz edilemez. Geçit hakkı eşyaya bağlı irtifak şeklinde tesis edilir. Her iki gayrimenkulün irtifaklar sütununa kaydedilir.

gg) Zaruri Kaynak (Su) Hakkı: Zaruri kaynak hakkı da komşuluk ilişkisinden doğan bir gayrimenkul mülkiyeti sınırlamasıdır. Kendi arazisinin su ihtiyacını külfetli kazı ve masraflar olmadan karşılayamayan gayrimenkul maliki, komşu gayrimenkulden malikine tam bir tazminat ödeyerek onun ihtiyaç fazlası su kaynağı üzerinde kaynak irtifakı tesis talebinde bulunabilir. Bu talebini komşu malik yerine getirmezse, hakimden kaynak irtifakına ilişkin bir karar verilmesini talep eder.

Herkesin Yararlanabileceği Sınırlamalar
   aa) Herkes orman ve meralara girip gezebilir. Mantar yabani meyve vb. şeyler- den yararlanabilir.
   bb) Herkes verdiği zararı ödemek şartıyla kaybolan hayvan ya da eşyasını ara- mak için başkasının taşınmazına girebilir.
   cc) Kendisini veya başkasını bir zarardan korumak için başkasının arazisine ıztırar halinde girebilir. Bu durumda önlediği zarar, verdiği zarardan büyük olma- lıdır. Ayrıca zarar veren kişi her halde bunu tazmin ile yükümlüdür.
Malikin Hukuki Muamelelerinden Taşınmaz Mal Mülkiyetine İlişkin Doğan Sınırlamalar
   Malik, kendi yaptığı hukuki işlemlerle mülkiyet hakkı sınırlayabilir. Bütün sınırlı ayni haklar (gayrimenkul mülkiyeti, rehin, irtifak) kişinin mülkiyet hakkını sınırlar. Malik yaptığı hukuki muamele ile mülkiyet hakkını temlik etme yetkisini de sınırlayabilir. Temlik etme yetkisinin sınırlanması sadece anlaşmayı yapan malike ve onun külli haleflerine ileri sürülebilen bir borç ilişkisidir. Ancak bu hak tapu siciline şerh edildiğinde, gayrimenkulün herhangi bir malikine karşıda ileri sürülebilir. Böylece şerh verilmekle borç, eşyaya bağlı bir borç haline dönüşür.
Şerh azami on yıl için öngörülebilir.

1) Şerh edilmiş Alım (İştira) Hakkı: Alım sözleşmesi, alacaklıya tek taraflı bir irade beyanı ile gayrimenkulü satın alma hakkını veren bir sözleşmedir. Bu sözleşme noterler tarafından veya tapu sicil müdürü tarafından yapılır. Alım hak- kı sahibi malikten, aralarında kararlaştırdıkları şartlarla (İştira sözleşmesindeki şartlarla) gayrimenkulün mülkiyetini devretmesini ister. (İnşai Hak). Malik bundan kaçınırsa, dava yolu ile gayrimenkulün kendisine aidiyetine karar verilmesini mahkemeden talep eder.

2) Geri Alım (Vefa) Hakkı: Satıcının, alıcı ile yaptığı anlaşmanın şartlarına göre sattığı gayrimenkulü geri alma hakkıdır. Geri Alım hakkı şeyi, bedeli karşı- lığında tek taraflı irade beyanı ile geri almak yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Geri Alım sözleşmesi resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşmedir.

3) Önalım hakkı (Şufa) Hakkı: Sözleşmeden doğan önalım hakkı, gayrimenkulün bir başkasına satılması şartına bağlanmış bir iştira hakkı niteliğindedir. Taşınmaz mal maliki ile şufa hakkı sahibi arasında yapılan bu sözleşme taraflar arasında hüküm ifade eder. Ancak sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesi halinde önalım hakkı gayrimenkulü satın alan üçüncü şahsa karşı ileri sürülebilir. Şerhin geçerli olacağı en uzun süre 10 yıldır.
Önalım sözleşmesi, yazılı şekilde yapılabilir. Önalım hakkı, sadece gayrimenkulün satışında ileri sürülebilen bir haktır. Dolayısıyla bağışlama, trampa, işlemlerinde cebri icra da uygulanmaz.

SINIRLI AYNİ HAKLAR
Sahibine kullanma ve/veya yararlanma yetkisi tanıyan ayni haklardır. Mülkiyet hakkının dışında kalan ayni haklara doktrinde sınırlı ayni haklar denilmesinin sebebi bu hakların sahibine mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin hepsini değil, bir kısmını vermeleridir. Bilindiği üzere mülkiyet hakkı, sahibi lehine kullanma, yararlanma ve tasarruf etme olmak üzere üç çeşit yetki sağlamaktadır.

Sınırlı ayni haklarda irade serbestliği ilkesi uygulanmaz. Çünkü sınırlı ayni hakların sayıları ve tipleri kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Başka bir deyişle, bu hakların tipleri ve türleri kanunda belirtilmiştir. Buna “numerus clausus” (sınırlı sayı) denir. Kişiler kanunda sayılan tip ve türdeki haklardan başkasına ayni bir nitelik veremezler; kanunda belirtilenler dışında bir sınırlı ayni hak yaratamazlar.

Sınırlı ayni hakların içerikleri de kanun tarafından kesin olarak çizilmiştir. Her ayni hakkın içeriğini oluşturan yetkiler kanunca belirlenmiştir. Kişiler ancak ve ancak bir sınırlı ayni hakkın verdiği yetkilerin kullanılış biçimlerini serbestçe belirleye- bilirler. Rehin hakkında ise, hakkın verdiği yetkilerin kullanılış biçimi bile serbestçe belirlenemez. Çünkü kanun belirlemiştir.

Sınırlı ayni haklar taşınır ve taşınmaz eşya üzerinde, paylı mülkiyetteki paylar üzerinde, bağımsız ve sürekli nitelikteki haklar üzerinde kurulabilir. Bağımsız ve sürekli nitelikteki haklar, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedildiklerinden, bu haklar üzerinde de sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkündür. Bazı sınırlı ayni haklar, sadece taşınmaz üzerinde kurulabilirken, bazıları ise sadece taşınırlar üze- rinde kurulabilir. Örneğin, intifa hakkı dışındaki bütün irtifak hakları ile taşınmaz yükü ve ipotek sadece taşınmazlar üzerinde kurulabilir. İntifa hakkı hem taşınırlar hem de taşınmazlar üzerinde tesis edilebilir. Buna karşılık, hapis hakkının konusu sadece taşınırlar olabilir.

Bir taşınmaz üzerinde birden çok sınırlı ayni hak kurulabilir. Böyle bir durumda, önceki tarihli sınırlı ayni hakkın tapu kütüğündeki sonraki tarihli sınırlı ayni hakka önceliği vardır. Taşınmaz üzerinde birden çok sınırlı ayni hak kurulmuşsa, hak sahiplerinin haktan doğan yetkilerini kullanma sırası “tarihte eskilik” esasına göre belirlenir. Bunun tek istisnası, ipotekli taşınmazda alacaklının izniyle aynı taşınmaz üzerinde başka bir sınırlı ayni hakkın kurulması durumun- da ortaya çıkar. Taşınmaz rehninde (İpotekli taşınmazda) rehin alacaklısının izniyle yeni bir sınırlı ayni hak kurulmuşsa, bu hak daha yeni tarihli olmasına rağmen sıra bakımından rehin hakkından önce gelir.

Sınırlı Aynı Hak Türleri
Sınırlı ayni haklar; yararlanma yetkisi sağlayan irtifak hakları, alacağı temi- nat altına alan rehin hakları ve taşınmaz yükü olarak üçe ayrılır. Bunlar:
       - İrtifak hakları
       - Taşınmaz yükü
       - Rehin hakları

1- İrtifak Hakları
Sahiplerine bazen yalnızca kullanma veya yararlanma, bazen de hem kullanma hem yararlanma yetkilerini veren ayni haklardır. Üçe ayrılırlar:
a) Ayni İrtifak Hakları (Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı-Eşyaya Bağlı İrtifak Hakları): Herhangi bir kişi söz konusu olmaksızın, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkı- nın sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz ma- likinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Ayni irtifak haklarında daima iki gayrimenkul bulunur. Bunlardan biri üzerinde irtifak hakkı kurulan yani hakkın konusunu teşkil eden gayrimenkuldür ki buna hadim yüklü gayrimenkul denir. Diğeri ise lehine irtifak hakkı kurulmuş olan yani irtifak hakkından malikinin yararlanacağı gayrimenkuldür ki buna da hakim gayrimenkul denir.

İrtifak hakkı sahibinin yazılı talebi üzerine terkin işlemi yapılır. Terkin talebi, hak sahibinin hakkından feragati olduğundan tek taraflı bir tasarruf işlemidir. İrti- fak hakkı, yararlanan veya yüklü taşınmazın yok olmasıyla veya yüklü taşınmazın kamulaştırılmasıyla sona erebilir.

b) Şahsi İrtifak Hakları: Bir kimse lehine kurulan ve o kişinin taşınmazın mali- ki olup olmadığına dikkat edilmeksizin ortaya çıkan bir irtifak hakkıdır. Şahsi irtifak hakları kural olarak, sağlar arası işlemlerle veya ölüme bağlı tasarruflarla başkaları- na devredilemedikleri gibi miras yoluyla da mirasçılara geçmezler.
→ Düzenli Şahsi İrtifak Hakları: İntifa ve sükna hakkı bu niteliktedir.
İntifa Hakkı; irtifak haklarının en geniş kapsamlısıdır. Hem taşınır hem de taşınmazlar üzerinde kurulabilen tek irtifak hakkı, intifa hakkıdır. Bir mal topluluğu üzerinde de intifa hakkı kurulabilir. Sahibine eşyadan tam ve sınırsız yararlanma hakkı verir. Mülkiyet hakkından sonra muhtevası en geniş kapsamlı ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, malı kullanabileceği gibi, semerelerinden de faydalana- bilir. Ancak, intifa konusu üzerinde tasarruf edemez. Taşınmazın tahsis amacını değiştiremez.

   İntifa hakkı belirli bir kişiye tanınır. Başkasına devredilemez. Miras yoluyla in- tikal etmez. Rehin hakkının konusu olamaz. Haczedilemez, iflas masasına girmez. Bu hak; Taşınırlar üzerinde, Taşınmazlar üzerinde, Alacak hakkı ve Eşya topluluğu üzerinde kurulabilir.
   Taşınmaz üzerine kurulan intifa hakkı tapu siciline tescil ile doğar ve bütünle- yici parçalarla birlikte eklentileri de kapsar.
   Taşınır eşya üzerinde kurulan intifa hakkı malikin zilyetliği intifa hakkı sahibi- ne devrettiği anda kurulur. Ancak geçerli bir hukuki sebep şarttır. Alacaklılar üze- rinde intifa hakkı alacağın temlikiyle olur.
   Mal topluluğunun aktif kısmı üzerinde (eşya ve haklar üzerinde) intifa hakkı kurulması mümkündür. Türk Medeni Kanunu’nun 794. ve 814. maddelerine göre düzenlenen bu intifa hakkı türünde hak sahibi mamelekin (mal topluluğu) safi gelir- den yararlanır. İlke olarak mamelekin borçlarından da sorumludur. İntifa hakkı da diğer irtifak hakları gibi kurulur. Taşınır mallarda intifa hakkı kurulmasında malın sahibinin olumlu iradesiyle birlikte zilyetliği de devretmesi gerekir.

I-) İntifa hakkının sona ermesi:
İntifa hakkının sona ermesi mülkiyet hakkının sona ermesi gibidir. İntifa hak- kının sona erdiği halleri; Yazılı terkin talebi sonucu terkin ile Kamulaştırma bedeli üzerinde devam etmek şartıyla kamulaştırma ile Eşyanın yok olması ile Cebri icra yolu ile taşınmaz üzerindeki rehinin paraya çevrilmesi aşamasında bedelin rehini karşılamaması halinde, Sürenin bitmesi veya intifa hakkı sahibinin ölümü ile Mah- keme kararı ile olarak sayabiliriz.

II-) İntifa Hakkı Sahibinin Hakları şunlardır:
   -- Vasıtasız zilyetlik haklarını kullanabilir. Eşya üzerinde fiili hâkimiyete sahip olur.
   -- İntifa hakkı sahibi, o şeyin özüne zarar vermeden onu tüketmemek şartıyla maldan ve semerelerden yararlanır.
   -- İntifa edilen malın idaresini yapmaya yaptırmaya ve malı kiralamaya yetkili- dir. Resmi defter tutulmasını talep edebilir. Değeri tespit edilerek iktisap edilen intifa hakkı üzerinde tasarruf edebilir.

III-) İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri şunlardır:
Eşyanın bakım ve korunması ve gerekli onarımların yapılması, Eşyanın korun- ması ve vergileri, sigorta primlerinin gibi işletme masraflarının ödenmesi
Malikin Hakları:
   -- Eşya üzerinde tasarruf yetkisi vardır ancak bu intifa hakkını sona erdirmez.
   -- Haklarının tehlikede olduğunu ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden te- minat (güvence) isteyebilir.
   -- İntifa hakkının hukuka uygun kullanılmasını denetleyebilir.
   -- Eşya, hukuka aykırı kullanılıyorsa veya istenen teminat verilmemişse malik eşyanın zilyetliğinin intifa hakkına göre kullanılması için bir kayyıma verilmesini isteyebilir.
Malikin yükümlülükleri:
   -- Eşyanın öz değerini korumak için gerekli olan olağanüstü tedbirleri almak ya da intifa hakkı sahibi tarafından bu amaçla yapılan masrafları karşılamak,
Sükna (Oturma) Hakkı; sahibine bir binada veya onun bir kısmında oturma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Oturma hakkının kullanılması bir başkasına bı-rakılamaz. Oturma hakkı bizzat kullanılması gerektiğinden, tüzel kişi lehine kurulamaz. Ancak gerçek kişi lehine kurulabilir. Sükna hakkı da, başkalarına devredilmez, miras yolu ile intikal etmez. Sükna hakkının konusu bir taşınmaz olabileceği gibi tapuya kayıtlı olan sürekli ve bağımsız bir hak da olabilir. Sükna hakkı sahibi bir evde yalnız başına oturma hakkına sahipse münhasıran sükna hakkı, malik ile birlikte oturma hakkına sahipse müşterek sükna hakkı söz konusu olur. Ancak münhasıran sükna hakkı sahibi eşi ve çocukları ile oturabilir. Sükna hakkı ölüme bağlı tasarrufla da kurulabilir. Resmi şekle tabidir ve tapu siciline kayıt edilmesi şarttır. Sükna hakkı terkin ile ve taşınmazın yok olması ile sona erer.

→ Düzensiz Şahsi İrtifak Hakları: Üst hakkı ve kaynak hakkı bu niteliktedir. Bu şahsi irtifak hakları başkalarına devredilebildikleri gibi miras yoluyla da miras- çılara da geçerler.

Üst Hakkı; bir kimsenin arsasının üstünde veya altında inşaat yapmak veya mevcut bir inşaatı yerinde bırakmak hakkı veren bir sınırlı ayni haktır. Bu hak, “bina taşınmazın bütünleyici parçasıdır.” kuralının istisnasıdır. Aksi öngörülme- dikçe devredilebilir ve miras yoluyla intikal eder. Üst hakkı şahsa bağlı olarak kurulabileceği gibi taşınmaza bağlı olarak da kurulabilir. Malik taşınmazı satabi- lir, rehin edebilir. Fakat üst hakkına dayanılarak yapılan inşaatın mülkiyeti, üst hakkı sahibine aittir. Üst hakkı bağımsız ve sürekli bir hak olarak tapu sicilinin ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilir. Bir üst hakkının sürekli nitelikte sayılması için en az 30 yıl için kurulması gerekir. Üst hakkı en çok 100 yıl için kurulur. Üst hakkı sona erdiğinde, inşaat taşınmazın mütemmim cüzü haline gelir ve taşınmaz maliki inşaatın da mülkiyetini kazanır.

Kaynak Hakkı; başkasının arazisinde bulunan su kaynağından su olarak kendi arazisinde kullanmak hakkı veren bir sınırlı ayni haktır. Kaynak kural olarak taşınmazın bütünleyici parçasıdır. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 761. 837. ve 998. maddelerine göre kurulmuş bir kaynak hakkı aksi kararlaştırılmamışsa devredilebilir ve miras yolu ile intikal eder. Kaynak hakkı sahibi kaynağın değil suyun sahibidir. Kaynak hakkı şahsa bağlı veya eşyaya bağlı bir irtifak şeklin de kurulur. Kaynaktan nasıl yararlanılacağını taraflar serbestçe kararlaştırabilirler.
Kaynak hakkının nasıl sona ereceği kanunda düzenlenmiş olmamakla birlik- te, genel olarak eşyaya bağlı irtifak haklarını sona erdiren sebepler kaynak hakkı bakımından da geçerli olmalıdır. Kaynak hakkı şahsa bağlı ise kişinin ölümü ile sona erer. Kaynak hakkı sahibi suyu alabilmesi için gerekli olan mecra ve tesisleri yapmak hakkına sahiptir.

c) Karma (Diğer) İrtifak Hakları: Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi, spor alanı veya geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.

   2-) Taşınmaz Yükü:
   Bir taşınmaz malikini yalnız o taşınmazla so- rumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak koşuluyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyacını karşılayan bir edim olabilir.
Taşınmaz yükü; alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz. Sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Borç ifa edilmediğinde, alacaklı taşınmazı sattırarak bedelinden alacağını temin eder. Bunun dışında malikin borç nedeniyle şahsi sorumluluğu yoktur.
   Eğer borcun muacceliyetinden itibaren üç (3) sene geçmişse, malikin borcu şahsi sorumluluğa dönüşür ve taşınmaz borcun teminatı olmaktan çıkar. Burada söz konusu olan alacak zamanaşımına tabi değildir. Taşınmaz yükünün geçerli bir şekilde kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Taşınmaz mülkiyetinin tescilsiz kazanma yolları taşınmaz yükünde de geçerlidir. Taşınmaz yükünün sona ermesi için tapu kütüğündeki kaydın terkini gerekir. Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur.

   3)- Rehin Hakları:
   Sahibine alacağını borçludan alamadığı takdirde rehin konusu eşyayı paraya çevirterek alacağını alma yetkisi veren ayni bir haktır. Rehin hakları, bir alacağın varlığını gerektirdikleri için fer’i niteliktedirler. Rehin hakları teminat (güvence) sağlayan sınırlı ayni haklardandır.
Rehin, hakkın konusu eşyanın türüne göre taşınmaz rehni ve taşınır rehni olmak üzere ikiye ayrılır. Konumuz gereği yalnızca taşınmaz rehnini açıklayacağız.

   A-) Gayrimenkul (Taşınmaz) Rehni: Taşınmaz mal rehni, borçlan- dırılmış gayrimenkul üzerinde alacaklının sahip olduğu sınırlı bir ayni haktır. Bu hak, borcun ödenmemesi halinde, alacaklıya gayrimenkulü sattırıp, alacağını almak imkânını verir. Alacaklı doğrudan doğruya gayrimenkulü kendisi satamaz. Satış icra organlarınca yapılır.
   Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen gayrimenkul rehni çeşiti üç tanedir:
   1-) İpotek
   2-) İpotekli borç senedi
   3-) İpotekli irad senedi

B- TAŞINMAZ MAL REHNİNİN FONSKİYONLARI
Taşınmaz mal rehininin başlıca iki fonksiyonu vardır.
A. Alacağı Teminat Altına Alma: Taşınmaz mal rehni bir alacağı teminat altına almak görevini yüklenmişse, asıl alacağın varlığına bağlıdır ve bu haliyle gayrimen- kul rehni bir fer’i haktır. Temelde yatan alacak ilişkisinin kaderine tabidir.
Örneğin (A), (B)’ye 500.000 TL. borçludur. Bu borcuna teminat olarak gayrimen- kulü üzerinde bir ipotek kurmuştur. Eğer alacak, borç ilişkisi herhangi bir sebeple geçerli değilse, ipotek de geçersiz olur. Çünkü ipotek, fer’i bir haktır ve asıl borcun akıbetine bağlıdır. Mesela; (A)’nın borcunu (A)’nın babası (B)’ye ödemişse (A)’nın ken- di gayrimenkulü üzerinde kurmuş olduğu ipotek fer’i bir borç olduğu için sona erer.
B. Arazinin Değerini Tedavül Ettirme: Taşınmaz mal rehni arazinin değerini tedavül ettirme görevini de yüklenebilir. Bu durumda gayrimenkulün farazi değer parçasını temsilen kıymetli evrak düzenlenir. Kanunda arazinin değerini tedavül ettiren iki çeşit kıymetli evrak öngörülmüştür. Bunlar ipotekli borç senedi ve irad senedidir. Her iki kıymetli evrakta ipotekten farklı olarak mevcut alacağa teminat teşkil etmek üzere çıkarılmamıştır. Bu itibarla da fer’i bir hak değildir.

C- TAŞINMAZ REHNİNİN TEMEL İLKELERİ:
   A) Belirlilik İlkesi: Belirlilik ilkesi, alacakta belirlilik ve rehnedilen gayrimen-
kulde belirlilik olmak üzere ikiye ayrılır.
   1) Alacakta Belirlilik: Kanunda alacağın prensip olarak belirlenmesi, emredici kural olarak düzenlenmiştir. Bu prensibin kabulü ile kanun koyucu şu amaçları gütmüştür.
   (1) Rehin, bir alacağı temin etmek amacı ile yapıldığı için, tapu sicilinde bu mik- tarın gösterilmesi, gayenin gerçekleşmesi ile yakından ilgilidir.
   (2) Alacaklılar, kendilerinden önce gelen alacak miktarını öğrenip, durumlarını ona göre düzenleyebilmelidirler.
   Kanunda miktarı önceden belli olmayan alacaklar için de rehin kurulması im- kânı tanınmıştır. Alacak mevcut ise, buna anapara ipoteği denir. Alacak henüz mevcut değil ise veya miktarı belli değil ise, buna azami hat ipoteği denir.
   Alacağın belli olması için kanun, bunun Türk Parası ile belirlenmesini ve belirlenen bu rehin yükünün tutarının tapu siciline tescilini zorunlu kılmıştır. İstisna, dış kaynaklı kre- diler için yabancı para cinsinden ipotek.
   Örneğin çiftçi (A), (B)’ye 10 sene süre ile her sene 5 ton buğday verme yüküm- lülüğü altına girip (B)’den kredi almıştır. (B), bu alacağının gayrimenkul rehni ile kurulmasını talep edemez. Çünkü gayrimenkul rehni para alacakları için söz konu- sudur. (B)’nin alacağı bir para alacağı değildir.

   a) Alacak Miktarının Belli Olması: Alacağın miktarı, rehnin kuruluşu sırasında belli ise ve bu miktar tapu siciline tescil edilmişse, anapara ipoteği söz konusu olur. Anapara İpoteğinde, yan alacaklar da anapara ipoteğine ilave olarak istenebilir.
   aa- Ana Para
   bb- Takip Masrafları ve Geçen Günler Faizleri
   cc- Sözleşme Faizleri
   dd- Alacaklının Rehinli Taşınmaz Malın Korunması İçin Yaptığı Giderler ve Öde- diği Sigorta Primleri
   b) Alacak Miktarının Belli Olmaması: Kurulacak gayrimenkul rehninin konusunu teşkil edecek alacak miktarı kesin olarak belli değil ise, gayrimenkulün azami ne miktar için teminat teşkil edeceği her iki tarafça belirlenir. Burada ileride vücut bulması muhtemel bir alacak için gayrimenkul rehni tesis edilir. Burada rehin kurulurken alacak belli değildir. Fakat ileride belli olacaktır.
   Azami hat ( üst sınır ) ipoteğinde, anapara, faizler, mahkeme masrafları, hep azami hat olarak gösterilen miktarın içindedir. Alacak miktarı bu sınırı aşarsa, borçlunun şahsi sorumluluğu söz konusu olur.
   2) Rehin Konusunda Belirlilik: Rehnin konusunda belirlilik, gayrimenkulün tapuya kayıtlı olması ve alacağı teminat teşkil eden gayrimenkullerin tek tek belirtilmiş olması demektir. Tapu kütüğündeki bağımsız ve daimi olmak üzere kaydedilen haklar üzerinde de rehin tesis edilebilir.
   Bir kimsenin bütün gayrimenkulleri üzerinde bir gayrimenkul rehni tesisi imkânsızdır. Taşınmaz mal rehni ile sınırlanacak her gayrimenkul ferden tayin ve tespit edilmeli ve her gayrimenkul rehni o gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilmiş olmalıdır. Eğer bir gayrimenkul üzerinde paylı mülkiyet varsa, her paydaş kendi payını rehnedebilir. Taşınmaz mal üzerinde elbirliği mülkiyet söz konusu ise, malikler ancak birlikte ve gayrimenkulün tamamını rehnedebilirler. Taşınmaz mal rehni, gayrimenkulün tamamı üzerinde bir yük teşkil eder. Taşınmaz malın bir kısmı üzerinde rehnin kurulabilmesi için, gayrimenkulün ifrazı ve bağımsız parsel olarak tescili şarttır. Bir tek alacak için birden fazla gayrimenkulden her biri alacağın tama mına teminat olarak gösteriliyorsa buna toplu rehin denir.

Tapu sicili uygulamalarına yansıyan ve yukarıda da açıkladığımız, bir kısım açıklamaları ise ilerleyen maddelere bıraktığımız hakların şematik gösterimiyle konuyu özetlemiş ve çerçevesini çizmiş olalım;

HAKLAR ŞEMASI :
I-AYNİ HAKLAR
1)Mülkiyet Hakkı,
2)Sınırlı Ayni Haklar.
II-ŞAHSİ HAKLAR
1)Kanundan Doğan Şahsi Haklar
-Haciz,İhtiyadi Tedbir,İflas,Konkordato,
-Kanuni Şufa,Aile Konutu vb.
2)Sözleşmeden Doğan Şahsi Haklar
-Şufa,İştira,Vefa,Kira
-Satış Vaadi,Kat Karşılığı İnşaat Hakkı, -Serbest Dereceden Yararlanma,
-Aile Yurdu vb.
AYNİ HAKLAR MÜLKİYET HAKKI
1)Kullanım Biçimine Göre Mülkiyet Türleri
1)Tekli Mülkiyet(Tam Mülkiyet), 2)Toplu Mülkiyet(Ortak Müliyet),
a)İştirak(Elbirliği)Mülkiyeti,
b)Müşterek(Paylı)Mülkiyet.
2)Eşyaya Göre Mülkiyet Türleri
1)Taşınır Mülkiyeti, 2)Taşınmaz Mülkiyeti, 3)Haklar Üzerindeki Mülkiyet.
3)Mülkiyeti Oluşturan Unsurlar
1)Kuru Mülkiyet
2)İntifa Hakkı
4)Mülkiyet Hakkının Malike Sağladığı Hak ve Yetkiler
1)Kullanma 2)Yararlanma 3)Tüketme 4)Tasarrufta Bulunma
5)Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı
1)Bütünleyici Parça(Mütemmim Cüz)
2)Doğal Ürünler(Tabi Semereler)
3)Eklenti(Teferruat)
4)Arazinin altındaki arz katmanları(kullanılmasında yarar olduğu ölçüde) 5)Arazinin üstündeki hava (kullanılmasında yarar olduğu ölçüde) 6)Arazideki yapılar
7)Araziye dikilen fidanlar
6)Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu(Tapu Siciline Taşınmaz Olarak Kaydedilenler)(MK.704,TST.998)
1)Arazi
2)Bağımsız ve sürekli haklar 3)Bağımsız bölümler
7)Tapu Siciline Tescil Edilen Haklar(MK.1008)
1)Mülkiyet
2)İrtifak Hakları ve Taşınmaz Yükleri
3)Rehin Hakları
8)Mülkiyet Hakkını Nakleden Tapu İşlemleri
Satış,bağış,trampa,taksim,ölünceye kadar bakma akdi,cebri icra satışı, izale-i şuyu satışı,hükmen tapu iptali,miras intikali vb.
9)Taşınmaz Malın Haritadaki Şeklini Değiştiren İşlemler
Ayırma,birleştirme,cins değişikliği,yola terk,yoldan ihdas,imar uygulaması vb.
B)SINIRLI AYNİ HAKLAR I-İRTİFAK HAKLARI
A)ŞAHSİ İRTİFAK HAKLARI
1)İntifa Hakkı,
2)Oturma(Sükna)Hakkı.
B)ARZİ İRTİFAK HAKLARI
1)Geçit Hakkı 2)Kaynak Hakkı 3)Üst Hakkı
C)MUHTELİF İRTİFAK HAKLARI
1)Üst Hakkı
2)Kaynak Hakkı
3)Mecralar(Elektrik,su,gaz geçiş yerleri gibi), 4)Diğer İrtifak Hakları
II-REHİN HAKLARI
A)TAŞINMAZ REHNİ
1)İpotek
-Müşterek İpotek
-Müteselsil İpotek
-Ticari İpotek
-Zirai İpotek
-Azami Meblağ İpoteği
-Teminat İpoteği
-Kefalet İpoteği
-Mahfuz Meblağ İpoteği
-Garame İpoteği
-Yabancı Para İpoteği
-Yabancı Uyruklunun İpoteği
-Kanuni İpotek
-Hükmen İpotek
2)İpotekli Borç Senedi
3)İrat Senedi
B)TAŞINIR REHNİ
III-TAŞINMAZ YÜKÜ(GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİ)
A)
1)Şahsi Taşınmaz Yükü 2)Arzi Taşınmaz Yükü
II-ŞAHSİ(KİŞİSEL)HAKLAR A)ŞERHLER
Kişisel Hakların Şerhi
1)Alım(İştira)
2)Önalım(Şufa)
3)Gerialım(Vefa)
4)Satış Vaadi
5)Bağışlama Vaadi
6)Kat Karşılığı İnşaat Hakkı
7)Kira Hakkı
8)Bağışlayana Dönüş(Rücu)Hakkı
9)Serbest Dereceden İstifade Hakkı
Temlik Hakkını Kısıtlayan Şerhler
1)Haciz
2)İhtiyati Haciz
3)Aile Yurdu Tesisi
4)Nakil ile Yükümlü Mirasçı Tayini
5)Kanunların Öngördüğü Diğer Haller
Temlik Hakkını Yasaklayan Şerhler
1)İhtiyati Tedbir
2)İflas
3)Konkordato
4)Kanunların Öngördüğü Diğer Haller
-Kamu Haczi
-Vakıf Şerhi
-Kamulaştırma K.md.31/b Şerhi
D)Geçici Şerh
B)BEYANLAR
1)Teferruat
2)Tesisi Artık Mümkün Olmayan Ayni Haklar
3)Vesayet Altına Alınma
4)İşçi ve Yüklenicinin İşe Başlama Tarihi
5)Mevzuatın Öngördüğü Diğer Haller
-Kamulaştırma K.7.Md. Belirtmesi gibi

   2-) Tapu Sicilinde uygulanabilen haklar üzerinde yapılacak işlemler:
   A-) Tescil: Türk Hukukunda tapuya tescil kurumunun nasıl önemli bir yer teşkil ettiğini, gerek medeni kanundan gerekse farklı kanunlardan aldığımız, tescile ilişkin maddeler ile izah edelim. Bu sayede mevzuatımızdaki ‘’ Tapuya Tescil ‘’ kurumunun muhtevasını anlamış olacağız.
   ‘’Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.’’ (TMK, 1021)
   ‘’Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur.Bir aynî hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir. ‘’ (TMK, 1013)
   ‘’ Kütüğe tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır. Sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir.Tescil ve terkin ile verilecek örneklerin şekli Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. ‘’ (TMK, 1017)
   ‘’ Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. ‘’ (Kat Mülkiyeti Kanunu, 10/1)
   ‘’ Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir. ‘’ (Kadastro Kanunu, 12/2)
   ‘’ Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler Devlete ait ise Hazine adına, hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ise bu müesseseler adına, hususi orman ise sahipleri adına orman sınırları dışına çıkartılır. Uygulama kesinleştikten sonra tapuda kesin tashih ve tescil işlemi yapılır. ‘’ (Orman Kanunu, 2-B/3)
   ‘’ İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. ‘’ (Kamulaştırma Kanunu, 8/6)
   ‘’ Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.’’ (İmar Kanunu, 16/2, 3)
   Görüldüğü gibi tapu siciline tescil kurumunun taşınmaz mevzuatında ne seviyede bir yeri bulunmaktadır. Ayni hakların taşınmaz üzerinde sonuç doğurması için tescil şart olduğundan, bu başlık altındaki tüm hukuki işlemlerin adresi tapu kütüğü olmaktadır. Bu şartın bir istisnası vardır, o da; TMK 705’dir, buna göre;
   Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
   TMK 705 kapsamındaki tescilsiz kazanımın dışındaki tüm durumlarda ayni hakların tapuya tescili hakkın doğumuyla beraberdir, kurucu niteliktedir. TMK 705 kapsamında ise tescilsiz kazanılan hakkın tasarruf edilebilmesi için, aleniyet ilkesi gereği bu hakkın tapuya yine tescili gerekir. Örneğin, babamınızdan miras kalan bir taşınmazın mülkiyetini ölüm anıyla kazanabilirsiniz, ancak bu taşınmazı devretmeniz için önce ilgili tapu kütüğüne lehinize intikal yaptırarak tescil ettirmeniz gerekir. Ancak, intikalden sonra tasarrufta bulunabilirsiniz.
   İşaret ettiğimiz kanun maddeleri ile Tescilin doktrinde ifade edilen iki sonucunu da beraber görmüş olduk. Kurucu etki ve bildirici etki. Kat Mülkiyeti Kanunu 10/1 tescilin kurucu etkisini ifade ederken, TMK 705/2 tescilin bildirici etkisine bir örnektir.
   Bu noktada doktrin ‘’Sicil’’ olan tüm hukuki alanlarda ‘’ Kurucu etki ve Bildirici etki ‘’ ayrımı yapmıştır. Tapu siciline özel bir durum değildir. Örneğin Türk Ticaret Kanunu’na göre, kollektif, Komandit, Anonim ve Limited şirketler sicile tescil ile tüzel kişilik kazanırlar. (kurulmuş sayılırlar) Ortakları ve şirketin ana sözleşmesi (kuruluş belgesi) ancak tescil edilirse değiştirilebilir. İşte bu durumlara tescilin kurucu ya da yaratıcı etkisi adı verilir.

   B-) Terkin (üzerini çizme) :
       Terkin, üzeri çizilerek silme manasına gelen Arapça bir kelimedir. Tapu kütüklerinde gördüğünüz kırmızı kalem ile çizilen (TST, 70), elektronik kayıtlarda gördüğünüz siyah çizgi ile pasife alma işlemine ‘’Terkin’’ denilir. Terkin işlemininde ‘’Kurucu’’ ve ‘’Açıklayıcı’’ etkileri vardır. Tescil nasıl taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için kurucu etkiye sahipse, terkinde mülkiyetin kaybedildiğini göstermesi açısından kurucu etkiye sahiptir. Açıklayıcı etki manasında bakıldığında; örneğin, Taşınmaz Satış Vaadi şerhinin eşyaya bağlı borç vasfını devam ettirdiği yasal süresi ( 5 yıl ) dolduğunda yapılacak olan terkin açıklayıcı bir etkiye sahiptir, zira şerhin etki süresi dolduğunda şerh şekli varlığı dışında geçerliliği zaten yitirmiş olacaktır.
   Gerek Medeni Kanunda gerekse diğer kanunlarda terkine bağlanan sonuçları gösteren amir maddelerden bazılarını buraya alalım;
   ‘’ Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.’’ (TMK,1014)
   ‘’ Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir.’’ (TMK, 717)
   ‘’ İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. ‘’ (Kmlş K., 8/6 )
   ‘’ …Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir.’’ (İmar K. 11/1)
   TST 69’u incelediğimizde tapu sicilinindeki terkinin temel özelliklerini de izah etmiş oluruz.
   1-) 69/1: Hak sahibinin, yetkili makamın istemi veya mahkeme kararına istinaden terkin
   TMK ya göre bir tescilin terkini, ancak bu terkinin kendilerine menfaat sağladığı kimselerin yazılı talebi ile yapılır.
   2-) 69/3: Ayni, şahsi hakların sona ermesi ile taşınmaz maliklerin talebi ile terkin yapılabilir.
   TMK 1019’a göre terkin yapıldıktan sonra ilgilisine bilgi verilir.
   3-) Terkini istenilen hak üzerindeki olası diğer hak sahiplerinin durumuna da bakmamız gerekecek, zira terkini istenilen hakkın üzerinde başka birinin menfaatine üçüncü bir hak var ise , terkin için bu menfaat sahibinin de rızası aranır. Örneğin lehine irtifak hakkı tesis edilen bir taşınmazın üzerinde tesis edilmiş bir ipotek hakkı varsa, ipotek alacaklısının da terkin için onayı aranır.
   4-) 69/5: 21/7/1953 tarih ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca takip edilen kamu alacaklarına ilişkin haciz, iflas, konkordato ile verilen süre ve 9/6/1932 tarih ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesi şerhi bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, tapu siciline yapılan şerhten itibaren iki yıllık sürenin sonunda Müdürlüğe yenilendiği bildirilmemiş olan hacizler, taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir ve durum icra müdürlüğüne bildirilir. Bu işleme resen terkin denilmektedir.
   Ayrıca TKGM Tapu Dairesi Başkanlığının 11/04/2014 tarih ve 23294678-010.07/74-2727 sayılı duyurusu ile, TST 69/5’ e göre yapılan terkinlerin yürütmesinin durdurulması halinde İ.İ.K 110’a göre taşınmazlara ilişkin hacizler için icra müdürlüğü ile yazışma yapmak gerekmektedir.
   5-) Terkinin nasıl yapılacağı ise TST 70’e göre yapılacaktır.
   70/1: Tapu sicili üzerinde yapılacak terkinler, terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle "terkin edildi" ibaresi ile tarih ve yevmiye numarasının yazılması ve müdürün veya görevlendireceği tapu görevlisinin imzalamasıyla olur.
   70/2: Hakkın tescilinde harf kullanılmış ise, terkininde de aynı harf kullanılır.
   Terkin konusuna ilişkin yargı kararları ve hukuki diğer tartışmaları TST 69 ve TST 70’in altında değinilecektir, bu aşamada terkin kavramının teorik ilişkilendirilmesi ve izahı yapılmıştır.
   C-) Değişiklik:
   Tapu sicili Tüzüğü’nde ‘’Kaydın değiştirilmesi’’ kenar başlığı altında yer verilen ‘’Değişiklik’’ işleminin tescil ve terkin kadar geniş bir uygulama alanı yoktur. TST 72’de dört bent halinde verilen değişiklik işlemi için işaret edilen özellikler şunlardır;
   (1) Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.
   (2) Tapu sicilindeki değişiklikler, üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilip, değişiklik tarih ve yevmiye numarasıyla yeni kaydın yazılması suretiyle yapılır.
   (3) Önceki kayıt bir harfle yazılı ise, değişiklikte de aynı harf kullanılır.
   (4) Rehinli alacağın kısmen ödenmesi veya rehnin miktar, faiz, derece, süre gibi unsurlarında yapılacak değişiklikler, düşünceler sütununda ilgili rehnin harfi kullanılmak suretiyle belirtilir.
   Değişiklik işlemine vereceğimiz en pratik örnek, ‘’ Cins değişikliği işlemi ‘’ dir. Bir taşınmazın yapılıyken yapısız, yapısızken yapılı hale gelme faaliyetine cins değişikliği denir(madde gerekçe yaz) aynı zamanda bir kadastro fen işlemi olan cins değişikliği, inşaat hukuku açısından oldukça önemlidir

Sal 1 181