Tapu İşlemlerinde Kanuni Temsil; Velayet, Vesayet, Kayyımlık ve Yasal Danışmanlık

            Bugün Türk Dil Kurumuyla ilgili bir haber okudum. TDK, Kayyum’un, Kayyım olarak yazılacağına karar vermiş. Bu yazı bundan aklıma geldi, hukuk camiasında, ‘’Kayyım’’ hiçbir zaman ‘’Kayyum’’ olmadı. TMK’ya göre, her zaman ‘’Kayyım’’ dı. Kayyım aslında, TMK’nın, Aile Hukuku bölümünde, ehliyet tiplerine göre atanan temsilcileri işaret ettiği bir kavramdır, sadece kayyım da yoktur; Velayet, Vesayet ve Yasal Danışmanlık ta ayrıca temsilci olarak iş ve işlemler yapar.

            TKGM, 2023/1 sayılı harika bir genelge yayınladı ve ‘’Tapu işlemlerinde kanuni temsil’’ başlığı adı altında, işbu konuyu detaylıca hem açıkladı, hem de adım adım anlattı. Ben de şimdi size bu genelgeden alıntılar yaparak, Tapu işlemlerinde kanuni temsili anlatacağım. Bu yazı tamamen genelgeden oluşacaktır, zira başkaca izaha yer bırakmayacak kadar muntazam hazırlanmış bir çalışmadır. Ben sadece küçük açıklamalar ve tasnif yapacağım.

            1- Velayet Hakkı (TMK Md. 335, TST Md. 18)

A-) Velayet hakkı kapsamında tapu müdürlüklerinde çocuğu temsilen;          

-Evlilik birliği devam ediyorsa ana ve baba birlikte,

-Ana ve baba boşanmışsa mahkeme tarafından velayet kendisine bırakılan kişi,

-Ana veya babadan biri ölmüş veya gaipliğine karar verilmişse sağ kalan eş,

-Ana ve babanın evli olmaması halinde ana İşlem yapabilir.

B-) Çocuğun evlat edinilmiş olması halinde tapu müdürlüklerinde çocuğu temsilen;

-Tek başına evlat edinilmiş ise evlat edinen,

-Birlikte evlat edinilmiş ise her iki evlat edinen birlikte,

-Eşlerden birinin diğer eşin çocuğunu evlat edinmesi halinde evlat edinen ile çocuğu evlat edinilen eş birlikte İşlem yapabilir.

C-) Velayet  hakkı  kendisine  bırakılan  kişinin  ölmesi  halinde,  tapu  müdürlüğünde  çocuğu  temsilen işlem yapılabilmesi için sağ kalan eşin mahkeme tarafından bu hususta yetkilendirildiğine dair yazı veya velayetin sağ kalan eşe verildiğine dair mahkeme kararı ibraz edilmesi gerekir.

D-) Ana ve babanın hiç evlenmemiş olması nedeniyle velayet hakkının anada olmasına rağmen ananın yaş  küçüklüğü  nedeniyle  velayet  hakkını  kullanamadığı  hallerde,  çocuğun  velayeti  babaya  verilmemiş ise, kendisine vasi atanan çocuğun tapu müdürlüğünde temsilinde vesayete ilişkin hükümler uygulanır.  

E-) Kısıtlı ergin kişinin ana ve baba veya evlat edinenlerden birisi veya her ikisinin velayeti altında bırakılması durumunda velayete ilişkin hükümler uygulanır. 18 yaşını doldurmamış kişi evlenme ile ergin olacağından tapu işlemlerini tek başına yapabilir

2- Velayet Hakkının Kullanılması

   Velayet altındaki çocuğun fiil ehliyeti vesayet altındaki kişinin ehliyeti gibidir. Çocuk ayırt etme gücüne sahip değilse tam ehliyetsiz, ayırt etme gücüne sahip ise sınırlı ehliyetsizdir. Ayırt etme gücüne sahip çocuk, yasal temsilcisinin rızası olmadıkça kendi işlemleriyle borç altına giremez.

Veli, üçüncü kişilere karşı çocuğun ya da velayet altında bırakılan ergin kısıtlının yasal temsilcisi olup, hâkim izni alınması gereken durumlar ile yasak işlemler hariç çocuğun malları üzerinde her türlü taahhüt ve tasarruf işlemlerini gerçekleştirebilir.

3- Velinin Hâkim İzni Alması Gereken Durumlar

TMK'nın 327 ve 356 ncı maddeleri gereğince;

-Çocuğun veya velayet altında bırakılan ergin kısıtlının bakımı, yetiştirilmesi ve eğitimi,

-Ana ve babanın yoksul olması,

-Çocuğun  veya  velayet  altında  bırakılan  ergin  kısıtlının  özel  durumunun  olağanüstü  harcama yapılmasını gerektirmesi,

-Olağan dışı herhangi bir sebebin varlığı, Hallerinde  çocuğun  veya  velayet  altında  bırakılan  ergin  kısıtlının  taşınmazları  üzerinde  veli tarafından tasarrufta bulunulabilmesi için mahkeme kararının ibraz edilmesi gerekir.

Çocuk veya velayet altında bırakılan ergin kısıtlı ile veli arasında ya da velinin menfaatine olarak çocuk veya velayet altında bırakılan ergin kısıtlı ile üçüncü kişi arasında yapılacak bir hukuki işlemde çocuğun veya velayet altında bırakılan ergin kısıtlının borç altına girebilmesi için bu yöndeki mahkeme kararının ibraz edilmesi ve işleme kayyımın katılması gerekir.

            4- Velinin Yapamayacağı Yasak İşlemler

Velayet  altındaki  kişi  adına  vakıf  kurmak,  önemli  bağışlarda  bulunmak  ve  kefalet  yasak işlemlerdendir.  Çocuk  veya  velayet  altında  bırakılan  ergin  kısıtlı  adına  kayıtlı  taşınmazların bağışlanmasına, vakıf kurulmasına dair işlem talepleri ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 603 üncü maddesi kapsamında herhangi bir kişisel güvenceye yönelik hüküm  (kefaleten, müteselsil kefil olarak, müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatı vb. ifadeler) bulunan veya bu tür şart içeren ipotek işlemleri ile her  türlü  kişisel  güvence  veya  kefalet  içeren  sözleşmelere  yönelik  talepler  tapu  müdürlüğünce karşılanmaz.

 5- Velayet Altındaki Çocuğun Tapu İşlemleri

 a- Taşınmaz satışı        

Veli  veya  tayin  ettiği  vekil  tarafından  yapılacak  satış  işleminin  TMK'nın  327  ve  356  ncı maddelerinde  belirtilen  amaca  ilişkin  olmadığının  beyan  edilmesi  halinde  hâkim  izni  aranmaz.  Budurumda veli veya vekili tarafından yapılacak satış işleminde "4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 327ve 356 ncı maddelerinde yer alan amaçlara ilişkin değildir." şeklindeki beyanın  resmi senede alınmasıgerekir.  Aksi  halde  söz  konusu  satış  işleminde  işleme  izin  verildiğine  dair  mahkeme  kararının  ibraz edilmesi gerekir.

Veli  tarafından  vekil  tayin  edilmesi  durumunda  velayeten  düzenlenen  vekâletnamelerde  satış işleminin TMK'nın 327 ve 356 ncı maddelerindeki amaca ilişkin olmadığının belirtilmesine gerek yoktur.      

b- Taşınmaz alımı

Veli,  çocuk  adına  taşınmaz  satın  alabilir.  Çocuk  adına  takyitli  taşınmaz  alınması  durumunda hâkim izni aranmaz. Ana veya babadan birinin taşınmazının çocuk adına alınması veya ana veya babanın kendi  borcu için ipotek edilmiş  bir taşınmazın  satın alınması işleminde, talep edilen işleme izin  veren mahkeme kararının ibraz edilmesi ve işleme kayyımın katılması gerekir. Çocuk lehine olan tescilsiz iktisaplarda tescil talebini velilerden biri yapabilir.

            c- İpotek işlemi

Veli  tarafından,  çocuğun  kendi  borcu  için  çocuğun  taşınmazının  ipotek  edilmesi  mümkündür. Ancak  velinin  kendi  borcu  için  ipotek  yapılabilmesi  için  talep  edilen  işleme  izin  veren  mahkeme kararının ibraz edilmesi ve işleme kayyımın katılması gerekir.

           ç- Taşınmaz taksimi

Çocuk ile  üçüncü  kişiler arasındaki taşınmazların taksim işleminde  hâkim izni aranmaz. Ancak taksim  işleminin  çocuk  ile  ana  veya  baba  arasında  yapılması  halinde  talep  edilen  işleme  izin  veren mahkeme  kararının  ibraz  edilmesi  ve  işleme  kayyımın  katılması  gerekir. Mahkeme  kararında  çocuğa isabet edecek taşınmaz, pay ve bağımsız bölümler açıkça gösterilmemişse taksim işlemi yapılmaz.

Ana  veya  baba ile  çocuğun taşınmazda  belli  paylarla  malik  olmaları  ve taşınmaz  üzerinde  kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması suretiyle bağımsız bölümlerin taksimini talep etmeleri halinde çocuğa isabet edecek bağımsız bölüm ve payların açıkça gösterildiği mahkeme kararı olmadan talep edilen işlem yapılmaz.

Taksime  konu  taşınmazlarda,  ana  baba  ve  çocuk  ile  birlikte  başka  hissedarların  da  bulunması halinde ana, baba ve çocuğa aynı taşınmazda taksim öncesindeki payları ile oranlı olarak hisse verilmesi şartıyla  yapılacak  taksim  işlemi  ile  çocuk  ile  ana  baba  arasında  elbirliği  mülkiyet  olarak  kayıtlı taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesi işleminde hâkim izni aranmaz.

           d- Çocuğa taşınmaz bağışı

Çocuğa üçüncü kişi tarafından bir taşınmaz bağışlanmak istenmesi halinde veli bu bağışı kabul edebilir. Velilerden birinin çocuğa şartsız ve mükellefiyetsiz taşınmaz bağışlamak istemesi halinde çocuk lehine yapılan karşılıksız kazandırma niteliğindeki bağışlama sözleşmesine bağışlayan olarak katılan veli örtülü olarak  bağış  işlemine  onay  verdiği  kabul  edileceğinden  bağışta  bulunmayan  veli  bu  bağışı  tek başına kabul edebilir. Velayet hakkının tek kişide olduğu durumlarda çocuğa veli tarafından bağış yapılmak  istenilmesi durumunda işleme kayyımın katılması gerekir.

2-Tapu Müdürlüğünün İhbar Yükümlülüğü

Tapu müdürlüğünce, velayet altında  bulunmayan  çocuğun  vesayet  altına  alınmadığının anlaşılması veya işlem yapılmasını talep eden kişinin vesayet altına alınmasını gerektiren bir durumunun olduğunun  anlaşılması  hallerinde  bu  durum  derhal  yetkili  vesayet  makamına  bildirilir.  Bu husus taşınmazın beyanlar sütununda belirtilir ve mahkeme tarafından karar verilinceye kadar işlem yapılmaz.

3- Vesayetin Kapsamı

Kanunda  velayet  asıl  olarak  düzenlenmiş  olup  küçük  veya  kısıtlının  velayet  altına  alınmasının mümkün olmadığı durumlarda kendisine vasi atanacağına hükmedilmiştir.

Vasinin vesayet altındaki kişiye özen gösterme, mallarını yönetme ve temsil etme görevleri vardır. Vasi, vesayet dairelerinin yetkilerine ilişkin hükümler saklı kalmak şartıyla, vesayet altındaki kişiyi bütün hukuki işlemlerinde temsil eder.

4- Vesayet Kararının Beyanlar Sütununda Belirtilmesi

Hak  sahibinin  mahkeme  tarafından  vesayet  altına  alındığının  tapu  müdürlüğüne  bildirilmesi üzerine Tapu Sicili Tüzüğü'nün 55 inci maddesi gereğince taşınmazın beyanlar sütununa vesayet altına alındığına ilişkin belirtme yapılır.

 5- Vasi Atanması ve Süresi

Vasinin,  kısıtlıyı  temsilen  işlem  yapabilmesi  için  kesinleşmiş  vesayet  kararını  ibraz  etmesi gerekir. Vasilik süresi kural olarak iki yıldır. Vesayet makamı bu süreyi uzatabilir.

Vasinin işlem taleplerinde, vesayet kararının alındığı tarihten itibaren iki yıllık süre dolmuşsa tapu müdürlüğünce sürenin uzatıldığına ilişkin karar istenir.

6- Vesayet Altındaki Kişilerin Tapu İşlemleri

Vesayet altındaki kişinin, vesayet makamından ya da denetim makamından izin alınması gereken işlemleri  TMK'nın  462  ile  463'üncü  maddelerinde  belirtilmiştir.  Buna  göre,  vesayet  altındaki  kişinin taşınmazına  yönelik  her  türlü  mülkiyet  ve  ayni  hak  tasarrufu  işlemleri  ile  kişisel  hak  sağlayan sözleşmelerin şerhi işlemlerinde ilgili makamlardan izin alınması gerekir.

 a- Vesayet Makamının İzni Gereken İşlemler

Taşınmaz alımı  ve  satımı  (satın alma  usulü ile  kamulaştırma  ve  kamuya terk, trampa işlemi  ve benzeri), taşınmazın rehnedilmesi ve taşınmaz üzerinde başkaca ayni hak tesis edilmesi, bir yıl ve daha uzun süreli ürün ve üç yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi, taksim, mirasın taksimi  ve  miras  payının  devri  ve  benzeri  sözleşmelerin  yapılması,    kat  irtifakı  ve  kat  mülkiyeti kurulması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat karşılığı temlik yapılması ve benzeri işlemlerinde vesayet makamının iznine ilişkin mahkeme kararının alınması gerekir.        

b- Denetim Makamının İzni Gereken İşlemler

İşletmenin  devri, tasfiyesi  ve  şirkete ayni  sermaye  konulması,  bakım alacaklısı  olarak  ölünceye kadar bakma  sözleşmesi yapılması için vesayet makamının izninden  sonra denetim makamının izninin alınması gerekir.  Vesayet  altındaki  kişi  ile  vasi  arasında  sözleşme  yapılması  durumunda  vesayet  makamının izninden sonra denetim makamının izni ile birlikte işleme kayyımın katılması gerekir.

7- Vasinin Yapamayacağı Yasak İşlemler

Vesayet  altındaki  kişi  adına  vakıf  kurmak,  önemli  bağışlarda  bulunmak  ve  kefalet  yasak işlemlerdendir. Vesayet altındaki kişi adına kayıtlı taşınmazların bağışlanmasına, vakıf kurulmasına dair işlem  talepleri  ile  6098  sayılı  Türk  Borçlar  Kanunu'nun  603  üncü  maddesi  kapsamında  herhangi  bir kişisel güvenceye yönelik hüküm (kefaleten, müteselsil kefil olarak, müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatı  vb. ifadeler)  bulunan  veya  bu tür  şart içeren ipotek işlemleri ile  her türlü  kişisel  güvence  veya kefalet içeren sözleşmelere yönelik talepler tapu müdürlüğünce karşılanmaz.

8- Vesayet Altındaki Kişinin Taşınmazının Satış Usulü

Adalet  Bakanlığı  Hukuk  İşleri  Genel  Müdürlüğü'nün  26.11.2020  tarihli  ve E-73640249-045.02[02]-548-2020-596/29813 sayılı yazısı gereğince vesayet altındaki kişinin taşınmazı açık artırma veya denetim makamının izin verdiği durumlarda pazarlıkla satılabilir. Tapu müdürlüğünce, her iki durumda da taşınmazın alıcı adına tescili için hâkim tarafından yazılan tezkere ve ekinde ihale tutanağının onaylı örneği aranır.  Tezkere, tescilin hukuki sebebini oluşturur.

Alıcı hâkim tarafından yazılan tezkere gereğince tapu müdürlüğüne tescil talebinde bulunur. Hâkimin  taşınmazın  pazarlıkla  satışı  için  vasiye  izin  verildiğine  yönelik  kararı  ile  tapu müdürlüğünde doğrudan resmi senet düzenlenmek suretiyle satış işlemi yapılmaz.

 9- Vesayetin Sona Ermesi

  Küçük üzerindeki vesayet, ergin olması ile kendiliğinden kalkar. TMK'nın  471  inci  maddesi  uyarınca  özgürlüğü  bağlayıcı  ceza  sebebiyle  kısıtlı  bulunan  kişi üzerindeki vesayet, hapis halinin  sona ermesi ile kendiliğinden ortadan kalktığından, kısıtlanan kişinin bizzat  veya  vekili  aracılığıyla  talepte  bulunması  durumunda,  tapu  müdürlüğünce  adli  makamlardan kısıtlılık halinin sona erip ermediği soru konusu edilir.

Diğer kısıtlılık hallerinde ise vesayet makamının kararı gerekir. Kısıtlının  ölümüyle  tapu  sicilindeki  vesayet  şerhi  intikal  işlemi  ile  birlikte  terkin  edilir  ve sonucundan ilgili mahkemeye bilgi verilir.

            IV- KAYYIMLIK VE YASAL DANIŞMANLIK

 1-Kayyımlık

Kayyım,  bir  malın idaresi  veya  belli  bir işin  görülmesi için  sulh  hukuk  mahkemesi tarafından tayin  edilir.  Kayyım  atandığının  mahkeme  tarafından  bildirilmesi  durumunda  bu  husus  tapu  sicilinin beyanlar sütununda belirtilir.

TMK'nın  403  üncü  maddesi  gereğince  vasiye  ilişkin  hükümler  aksi  belirtilmedikçe  kayyım hakkında  da  uygulanacağından  vesayet  makamı  tarafından  yetki  ve  izin  verildiğine  ilişkin  karar  ile birlikte işlemin niteliğine göre denetim makamının da izninin alınması gerekir.

Bir işin görülmesi için atanan kayyımın görevi o işin sona ermesi ile; malvarlığının yönetilmesi için atanan kayyımın görevi ise mahkeme kararı ile sona erer.

2004  sayılı  İcra  ve  İflas Kanununun  306  ncı maddesi  gereğince  atanan  konkordato  kayyımının borçlunun  ve  alacaklının  menfaatlerini  eşit  derecede  gözeten,  hakimin  gözetimi  ve  denetimi  altındaki resmi icra iflas organı olması ve konkordato kayyımı atanmasının vesayet önlemi niteliğinde olmaması nedeniyle TMK'da  yer  alan  kayyımlığa ilişkin  hükümlerin  konkordato  kayyımı  hakkında  uygulanması mümkün değildir.

2- 3561 sayılı Kanun Gereğince Kayyım Atanması

3561  sayılı  Mal  Memurlarının  Kayyım  Tayin  Edilmesine  Dair  Kanun  kapsamında  vesayet makamı kararı ile malvarlığının yönetimi için kendisine kayyım atanan kişinin taşınmazlarının beyanlar sütununa belirtme yapılır. Bu Kanun kapsamındaki kayyımlık yönetim kayyımlığıdır.

3561  sayılı Kanun kapsamında atanan kayyımlar tarafından gerçekleştirilen taleplerde TMK'nın 427 nci maddesi uyarınca atanan yönetim kayyımlarına ilişkin usul ve esaslar uygulanır.          

3561 sayılı Kanun gereğince kayyımlık belirtmesi bulunan taşınmazlarda kayyım tarafından işlem yapılabilmesi için vesayet makamı tarafından yetki ve izin verilmesi ve işlemin niteliğine göre denetim makamının da izninin alınması gerekir.

Kayyımlık  belirtmesi  bulunan  taşınmazlarda  hak  sahibi  tarafından  işlem  yapılabilmesi  için kayyımlık belirtmesinin terkin edildiğine ilişkin mahkeme kararının ibraz edilmesi zorunludur. Bununla birlikte  kayyımlık  belirtmesi  bulunan  taşınmazlarda  hak  sahipliği  tespiti  ve  kişi  kimlik  bilgilerinin düzeltilmesi  talebinin  idari  yoldan  karşılanması  mümkün  olmayıp  ancak  kişi  kimlik  bilgilerinin düzeltilmesine yönelik mahkeme kararının ibrazı ile mümkündür.   

Vesayet makamınca kayyımlığın kaldırılması üzerine belirtmenin terkin edilmesi gerekir.

 3- Yasal Danışmanlık

Yasal  danışman  atandığının  mahkeme  tarafından  bildirilmesi  halinde  bu  durum  tapu  sicilinin beyanlar sütununda belirtilir.

Yasal danışmanın tek başına işlem yapma yetkisi yoktur. Kendisine yasal danışman atanan kişi, taşınmaz alım  ve  satımı,  bağışlanması,  rehnedilmesi  ve taşınmazları  üzerinde  başka ayni  hak tesisi  ve olağan yönetim sınırları dışında kalan yapı işleri kapsamında yapılacak tapu işlemlerini yasal danışmanı ile birlikte yapabilir.

Vesayet makamının yasal danışmanlığın sona erdiğine ilişkin mahkeme kararının ibrazı ile tapu siciline yapılan belirtme terkin edilir.

 

Av. Afşin HATİPOĞLU

 

Not: Bu yazı TKGM’nin 2023/1 sayılı genelgesinden buraya alıntılanmıştır.

Prş 1 181