Öncelikle konuya sondan başlayalım, 01.09.2023 tarihi itibari ile, ‘’Ortaklığın Giderilmesi Davaları’’ zorunlu arabuluculuk kapsamına alınıyor, bu nedenle, taraflar bu davayı açmadan önce arabulucu karşısına gelecekler. Bir yönden faydalı olduğuna inandığım bu yenilik, az da olsa, para noktasında anlaşamayan tarafların nizasını mahkeme görmeden çözmelerine imkan tanıyacaktır.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir ? Bu soruyu, Yargıtayın kararlarına geçen detaylı bir açıklamayı buraya alarak yapalım.
Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyetin yahut elbirliği mülkiyetinin konusunu oluşturan taşınır ya da taşınmaz mal ya da hakların, paydaşlar veya ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmek suretiyle ferdi mülkiyete geçmesini sağlayan davalardır. Niteliği itibariyle iki taraflı ve dava tarafları için benzer sonuçlar meydana getiren ortaklığın giderilmesi davaları, bu özelliği itibariyle diğer dava türlerinden ayrılmakta ve farklı usul işlemlerine tabî tutulmaktadır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahip olduğundan davacının satış suretiyle paylaşma istemesi, davalının aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmeyecektir.
Paydaşlar arasında yapılmış bir hukukî işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme zorunluluğunun bulunmadığı durumda [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698], her paydaş malın paylaşılmasını talep edebilir. Her bir paydaşa paylı mülkiyeti sona erdirebilmesi için tanınmış bir hak olan paylaşmayı isteme hakkı, yenilik doğuran ve paya bağlı bir haktır (Oğuzman, M.Kemal/ Seliçi, Özer/Oktay-Özdemir, Saibe.: Eşya Hukuku, 22. Baskı, İstanbul 2020, s. 378).
Bir paydaş tarafından bu hakkın kullanılması, bütün paydaşların paylaşmayı yerine getirme borcunu doğurur. Paylaşmanın nasıl yapılacağı TMK'nın 699. maddesinde düzenlenmiş olup, bir veya birkaç paydaşın geçerli şekilde paylaşma istemleri ile paylaşma borcu doğunca, bu borcun rızaen yerine getirilmesi (rızai paylaşma) durumunda paylaşma, aynen bölüşme veya bedelini paylaşmak üzere malın pazarlık veya arttırma ile satılması (bedelin bölüşülmesi) ile gerçekleşebilir (TMK m. 699/1). Şayet bir veya birkaç paydaşın paylaşmaya yanaşmaması ya da paylaşmanın tarzında anlaşamaması durumunda mahkeme tarafından paylaşmanın sağlanması (kazai paylaşma) için dava açılır. Bu davada paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünmesi mümkün oldukça malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verecektir (TMK m. 699/2).
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, pay-paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Bunun için öncelikle taşınmazın son tapu kayıtlarının ve eğer varsa çaplarının getirtilip incelenmesi, bu kayıtların taşınmazla uyuşup uyuşmadığının ve tapu kayıtlarında düzeltilmesi gereken bir durumun bulunup bulunmadığının taşınmaz üzerinde keşif yapılarak aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazın yürürlükteki kanun ve yönetmelik hükümlerine göre aynen bölüşme yoluyla paydaşlığının giderilmesine uygun olup olmadığının saptanması, ondan sonra da karar verilmesi gerekir.
‘’ Yargıtay Kararı - HGK., E. 2018/161 K. 2021/1063 T. 22.9.2021’’

    Kararda da izah edildiği üzere, ‘’Ortaklığın Giderilmesi Davalarının’’ temeli TMK 698 ve 699’dur.
Bu davaların soru konusu edilen temel başlıkları şunlardır;
1-) Paylaşmayı kim isteyebilir,
2-) Taşınmaz ifraz edilerek paylaştırılabilir mi,
3-) Paylaşılacak taşınmazda kaçak yapı varsa durumu ne olur,
4-) Aile konut şerhi bulunan taşınmazın satışı olur mu,
5-) Taşınmazın paylaşılmasına ve satışına engel durumlar nelerdir,
6-) Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı olursa ne olur,
7-) Davalı ve davacının hukuki konumu nedir,
8-) Taşınmaz maliklerinin hepsi mi dava edilmelidir,
9-) Taşınmazın tamamına mı dava açılmalıdır,
Bundan sonraki yazılarda bu soruların cevaplarını arayacağız.
Av. Afşin HATİPOĞLU