Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, genel olarak, Bir taşınmaz malın mülkiyetinin devri karşılığında bir kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp gözetmeyi taahhüt etmesidir. Kişiye özel bir bakım olduğu için bakım alacklısının gerçek kişi olması gerekir. Ayırt etme gücüne sahip küçük ve kısıtlılar, ölünceye kadar bakma sözleşmesini yasal temsilcilerinin rızası ile bizzat kendileri yapabilecekleri gibi, onlar adına yasal temsilcileri de bu sözleşmeyi yapabilirler. Ancak sözleşmenin yapılabilmesi için, vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesinin izninden sonra denetim makamı olan asliye hukuk mahkemesinin de onayının alınması gereklidir.

Taşınmazın bakım alacaklısına ait olması şart değildir, üçüncü bir kişinin taşınmazı da sözleşmeye konu edilebilir. Bir taşınmaz birden fazşa kişinin bakımı içinde sözleşmenin konusu edilebilir.

Miras payının devrinin bakma akdi ile yapılması mümkündür. Ancak, miras payının bakma akdi ile devrinin miras mukavelesi şeklinde yapılması ve devir konusu miras payı elbirliği halinde olduğundan kanuni ipotek imkanı olamayacaktır. Kanuni ipotek tarafların özellikle bakım alacaklısının iradesine bağlı olduğundan, taraflar elbirliği hali devam ettiği müddetçe kanuni ipotek tesis edilmesinin mümkün olmadığını bilerek talepte bulunmaları halinde istemin karşılanması, noter veya sulh mahkemesince düzenlenmiş sözleşmenin ibraz edilmesi halinde de tescil yetkisi mevcutsa tescilinin yapılması gerekir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde, bakım alacaklısının birden fazla olması mümkündür. Bakım alacaklılarından birisinin ölümü halinde, ölünceye kadar bakma sözleşmesi diğerinin ölümüne kadar devam eder.

Bakım borçlusuna bir taşınmazını devretmiş olan bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak üzere, bu taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir (TBK md. 613). Yasal ipotek hakkının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir (TMK md. 894). Bakım alacaklısı yasalarla kendisine tanınan bu ipotek hakkını temlik tarihinden itibaren üç aylık süre içerisinde herkese karşı ileri sürebilirse de, söz konusu hak düşürücü süre geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı ipotek hakkını kullanabilmesi tapu siciline tescil ettirmesine bağlıdır.

Bakma akdi nedeniyle kanuni ipotek tesis edilmiş ise bakım alacaklısının ölümü halinde (veraset belgesi veya nüfus kaydı ile) belgelendirmek kaydıyla borçlunun talebine istinaden terkin edilir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Sözleşme, Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir (TBK md. 612). Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin miras sözleşmesi şeklinde düzenlenmesi gerektiği TBK m.612’de açıkça belirtilmiştir. Miras sözleşmesinin ise TMK'nın 545. maddesi gereği resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir. Resmi vasiyetname ise, TMK'nın 532. maddesinde belirtildiği üzere, iki tanığın katılmasıyla resmi memur tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Bakım borçlusunun tüzel kişi olması halinde, sözleşmenin şekli hususunda adi yazılı şekil yeterli olmaktadır. Ancak, sözleşmede bakım borçlusu konumunda olan tüzel kişinin Devlet tarafından tanınmış ve bu konuda yetkilendirilmiş bir kurum olması gerektiği gibi, yetkili merci tarafından onaylanmış şartlara taraflarca uyulmuş olması da gerekir.(198) Bu durumda, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iki tanık huzurunda yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Taraflardan birinin ölünceye kadar bakıp gözetmek koşuluyla, diğerine bir taşınmaz mal temliki amacı ile yapmak istediği sözleşmeleri sulh hakimleri, noterler, tapu sicil muhafızları veya görevlileri yapmaya yetkilidirler.

 Sözleşme tapu müdürlüğünün dışında sulh hakimi veya noter tarafından düzenlenmiş ise, bakım borçlusuna tescil yetkisinin de verilmiş olması gerekir. Sözleşme tapu müdürlüğü dışında, sulh hakimi veya noter tarafından düzenlenmiş ve sözleşmede tescil yetkisi yoksa bakım alacaklısının tescil talebinin alınması gerekir. Sözleşmede bakım borçlusuna tescil yetkisi verilmiş ise bakım alacaklısı ölmüş olsa dahi bakım borçlusunun talebine istinaden tescil yapılır. Sözleşmede tescil yetkisi yoksa ve bakım alacaklısı ölmüş ise, bakım borçlusunun tescil için mahkemeden karar alması gerekir. Sözleşmede bakım borçlusuna, “adına intikalini yaptırmaya, tasarruf etmeye” şeklinde yetki verilmesi tescil yetkisini kapsar.

Ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmelerinde bakım alacaklısının ölümü sözleşmenin sona ermesini gerektirdiği halde bakım borçlusunun ölümü ile sözleşme son bulmaz, bakma ve görüp gözetme borcu bakım borçlusunun mirasçılarına intikal eder. Ancak yasa koyucu bakım alacaklısına, isteği dışında, bakım borçlusunun mirasçıları ile birlikte yaşamaya zorlamamak için ölüm tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşmeyi bozma ( fesih etme ) hakkı tanımıştır.(201) Bakım alacaklısı ile bakım borçlusu yapmış oldukları sözleşmeden daha sonra (anlaşarak) vazgeçmeleri mümkündür. Bu durumda akdin feshi mülkiyeti nakleden akit olması nedeniyle TMK ’nın 706. maddesi ve TK'nın 26. maddesi gereği resmi senet düzenlenerek, hatta akdin tesisinde olduğu gibi feshinde de tanık bulundurulması gerekir.

Ölünceye Kadar Bakma Akdi için Tapunun aradığı belgeler;

1-)Kimlik Belgesi Taşınmaz sahibi veya yetkili temsilcilerinin Kimlik belgeleri

 2-)İşlemde temsil var ise temsile ilişkin Vekaletname, yetki belgesi vb. Belge

 3-)Zorunlu deprem sigortası Bina nitelikli taşınmazlarda

 4-)Emlak beyan değeri belgesi Taşınmazın bulunduğu belediye tarafından düzenlenmiş Yürürlük Tarihi: 12/09/2014 - Kodu: 97298233.ED.1.6.1.1 - Rev. No/Tarihi: 00 2 / 32 6-)Tescil yetkisi içerir ölünceye kadar İşlem noterde veya sulh hukuk bakma sözleşmesi ya da tescile hakimliğinde yapılmış ise yönelik mahkeme kararı

İŞLEMİN MALİ YÖNÜ TAPU HARCI: Emlak vergi değeri üzerinden Binde 20, ayrıca kanuni ipotek talep edilirse, teminat değeri üzerinden binde 4.55 ve binde 9,48 damga vergisi tahsil edilir. Yine ayrıca döner sermaye hizmet bedeli alınır.

Av. Afşin HATİPOĞLU

Not: Bu yazıdaki bazı hukuki bilgiler, Yasin Alperen Karaşahin ve Alparslan Akartepe hocalarımızın eserlerinden alınmıştır.