TBK md. 310:
* “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
Kiralananın iktisabıyla, kira ilişkisi kiracı ve yeni malik arasında varlığını devam ettirecektir. Sadece kira sözleşmesindeki borçlar açısından geçerlidir. Bunun dışındaki borçlar, örneğin, kiraya verenin, kiracının kiralanana getirdiği eşyayı satın alma borcu yeni malike geçmez.
Malik açısından sonucu; yeni malik sözleşmenin tarafı olarak kira bedelini isteme ve Kanun’un 315 ila 316, 327 ila 333 maddeleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarında Kanun’un 347, 351, 352. maddelerine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme imkânına da sahiptir.
Kiracı açısından sonucu; kiracının, kiracılık sıfatını etkilemez. Kiracı önceki kiraya verenle arasındaki sözleşme hükümleriyle aynı koşullarda, sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa ile yükümlü olmaya devam eder. Ancak, kiracı yeni malikin sözleşmenin tarafı haline geldiğini öğrenmiş ise, kira bedelini yeni malike ödemesi gerekir. Aksi halde kiracının temerrüdünün sonuçları gerçekleşir.
Uygulama alanı: Mülkiyetin devri, kiralananın kullanımı kiracıya bırakıldıktan sonra gerçekleşmiş olmalıdır. Mülkiyetin devri kira sözleşmesi kurulduktan sonra, ancak henüz şeyin kullanımı kiracıya bırakılmadan önce gerçekleşmişse, sübjektif bir imkânsızlık meydana gelecek ve eski malikin, TBK md. 112 çerçevesinde tazminat borcu gündeme gelecektir.
TBK m.310 kullanım alanı dışında kalan haller:
*Miras yoluyla mülkiyet hakkının el değiştirmesi (Külli halefiyet durumu olduğu için mirasçılar, kiralananın mülkiyetiyle beraber, kanun gereği, kiraya verenin hak ve borçlarını da üzerlerine alırlar.)
*İşletmelerin birleşmesi veya malvarlığının veya işletmenin devralınması hali
*Ayrıca TBK md. 310/2, kamulaştırmaya ilişkin hükümlerin saklı olduğunu belirtmektedir. Bu nedenle kamulaştırma halinde de söz konusu düzenleme uygulanmayacaktır.
TBK’DAKİ DÜZENLEMELERE GÖRE KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ:
Taşınır, taşınmaz mal veya ürün (hasılat) kirası ayrımı yapılmaksızın yeni malikin sözleşmenin tarafı haline gelmesi (TBK. m. 310 ve 311)
* Yukarıda belirtilen durum “sözleşmelerin nisbiliği” ilkesine getirilmiş önemli bir istisnadır. Ve üçüncü kişi kira sözleşmesinin varlığını bilmese dahi, kiralananın mülkiyetini devralmakla, kanunen ve kendiliğinden sözleşmenin tarafı haline gelmektedir. Sözleşmeden doğan borcunu ifa etme yükümlülüğü altına girmektedir.
* Ancak, hacizden önceki bir tarihte noterde düzenlenmemiş veya tapuda şerh edilmemiş kira sözleşmeleri bakımından ihale sonucu taşınmazı devralan yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği söylenemez. Zira yeni malikin bu halde taşınmazı kullanıma hazır durumda bulundurma yükümlülüğü olmaksızın ve kanundaki fesih imkânlarını kullanması gerekmeksizin, kiracıyı taşınmazdan tahliye etme imkânı bulunmaktadır.
*İntifa hakkı sahibinin intifa konusunu başkalarına kullandırması, malikin o eşyayı intifa hakkı sona erdikten sonra kullanmasını engellememelidir. İntifa hakkı sona erince yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelmez.
*Üzerinde üst hakkı kurulmuş bir taşınmazda, ana taşınmazın üzerinde bulunan yapının                                                       mülkiyeti üst hakkı sahibine ait olur. Bu yapının üst hakkı sahibi tarafından kiraya verilmesi ve üst hakkının başkasına devredilmesi halinde, yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir. Üst hakkının sona ermesi halinde, taşınmaz maliki bütünleyici parça kuralı nedeniyle üst hakkına konu olan inşaat üzerinde mülkiyet hakkına sahip olur. Bu halde ana taşınmaz maliki, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak sahibi olduğundan kira sözleşmesinin tarafı haline gelmelidir (TBK. m. 310, 311).
II. KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA YENİ MALİKİN GEREKSİNİM SEBEBİYLE KİRA İLİŞKİSİNİ SONA ERDİRMESİ:
Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yeni malike, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı kullanma gereksinimi sebebiyle, kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanınmıştır (TBK. m. 351).
Yeni malik sözleşmenin tarafı olarak önceki malikin fesih imkânlarına (Örneğin, on yıllık uzama süresini aşan belirli süreli kira sözleşmelerinde bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirme imkânına yeni malik de sahip olur (TBK. m. 347/I). On yıllık süre hesaplanırken önceki malik dönemimde geçen süre de hesaba katılmalıdır.) sahip olmakla birlikte,
BUNA EK OLARAK; Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini de talep edebilir. Bu maddeye göre belirli veya belirsiz süreli kira ilişkisini sona erdirebilmesi için, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yeni malik olması durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Diğer durumlarda bildirim, kira bedelinin yeni malike ödenmesi ve malikin diğer yetkilerini kullanabilmesi bakımından önem taşır. Kiracının kiralananın mülkiyetinin yeni malike geçtiğini bilmesine rağmen, kirayı yeni malike ödememesi, kiracının temerrüdü sonucu doğurur. Yeni malikin TBK m. 351’deki fesih hakkını kullanabilmesi için, kiralanan konut veya işyerine kendisinin veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçek ve samimi olarak ihtiyacı olmalıdır. Malikin bu ihtiyacı dava açılırken ve yargılama sürerken de devam etmelidir. Tüzel kişiler de kendi gereksinimleri nedeniyle dava açma hakkına sahiptir.
Yargıtay bir kararında, tahliyesi istenen işyerlerinin konum olarak halen malik ve kiracı olarak faaliyette bulunulan işyerlerinden daha avantajlı ve daha fazla kazanç getirir nitelikte olması halinde ihtiyaç iddiasının samimi olduğuna hükmetmiştir.
 Kira ilişkisi, mahkemenin verdiği yenilik doğuran karar niteliğindeki tahliye kararının kesinleşmesiyle sona erer. Yeni malikin tahliye talebi, kiracıya yöneltilen bir beyanla gerçekleşemez; bu hakkın dava yoluyla kullanılması gerekir. Davayı yeni malik altı ay geçtikten sonra sözleşmenin bitimine kadar her zaman açabilir; altıncı ayın bitiminden itibaren bir aylık süre içinde dava açılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Altı aylık sürenin başlangıcı konusunda Kanun’da açıklık bulunmamakla birlikte, süre kiralananın edinme tarihinden başlamalıdır. Bir ve altı aylık sürelerin hesabında resmî tatil günleri de hesaba katılır. Kiralananı edinme tarihi resmî tatil gününe denk gelmiş ise süreler bu andan itibaren başlar. Bir aylık sürenin son gününün resmî tatil gününe rastlaması halinde, süre tatili takip eden ilk iş günü mesai saati sonunda sona erer.
Kanun’un 351. maddesinin 2. fıkrasına göre de kiralananı sonradan edinen kişinin dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı da bulunmaktadır. Düzenlemede yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirme koşulu aranmamıştır. Bu durumda malikin maddenin 1. fıkrasında düzenlenen bir ay ve altı aylık sürelere bağlı olmadan tahliye istemesi mümkündür.
Kanun’un 353. maddesinde düzenlenen “dava süresinin uzaması” başlığı altındaki hükümden yararlanarak bir aylık dava açma süresini uzatabilir. Böylece, yeni malik en geç davanın açılması için öngörülen sürede (sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir aylık sürede) dava açacağını bildirerek, dava açma süresini bir kira yılı için uzatabilir. Ancak tahliye sebebi, yeni malikin yazılı olarak dava açacağını bildirdiği ve tahliye davasının açıldığı anlarda, ayrıca yargılamanın devam ettiği sürede de bulunmalıdır. Dava açma süresinin uzamasına ilişkin olan bu hüküm, 351. maddenin 1. fıkrası için uygulama alanı bulmaz.
*Yeni malik paylı mülkiyete sahip birden fazla kişiden oluşmaktaysa, kira sözleşmesinin feshi önemli yönetim işlerinden olduğundan, tahliye talebi için paydaşların çoğunluğu karar almalıdır (TMK. m. 691/I). Elbirliği mülkiyetine tabi kiralananda ise kararın alınması için oybirliği aranmalıdır (TMK. m. 702/ II)
ÖNEMLİ: İhtiyaç sebebiyle kira ilişkisini sona erdiren malik, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl içinde eski kiracısından başka bir kişiye kiraya vermesi halinde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayan bir tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır (TBK. m. 355). Hâkim somut olayın özelliğine göre tazminat miktarını belirler.
*Kira sözleşmesinin varlığını bilmeden kiralananı devralan yeni malik, kiralananı devreden satıcıya karşı borca aykırılık hükümlerine başvurabilir. Kira sözleşmesi kira konusu üzerinde aynî hak oluşturmadığından, satıcının zapttan dolayı sorumluluğuna da başvurulamaz. Bu nedenle kiralananı devralan yeni malik, borca aykırılıktan dolayı satıcıyı sorumlu tutabilir. Şartların oluşması halinde irade sakatlığına (yanılma veya aldatma) dayanarak yeni malikin sözleşmeyi iptal ettirmesi de mümkün olabilir.
* Kiralanan taşınmazın devriyle, sözleşmeden dönülmesi arasındaki dönemde kiracının yeni malike ödediği kira bedellerinin, dönme beyanından sonra sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yeni malik tarafından önceki malike iade edilmesi gerekir.
Av. Hilal Gülgür.