Kat Mülkiyeti, kuruluşundan, yönetimine varıncaya kadar sorun havuzu bir konudur. Aslına baktığınızda, kat mülkiyeti, topu topu 74 maddelik bir kanun ile yönetilmektedir. Ben bu karmaşık görülen, aksine son derece basit olan kat mülkiyeti başlığını farklı yazılarla etraflıca anlatmaya çalışacağım. Başlangıcı ise, kat mülkiyetinin ne olduğunu, kat irtifakından bir farkı olup olmadığını yazarak yapacağım. Çünkü, bu iki kavram çoğu zaman birbirinin yerine kullanılan, benzerlikleri olsada çok farklı olan iki farklı konuyu işaret etmektedir, konuyu bütünlük içinde ele almamız için, önce kat irtifakı ile kat mülkiyetini birbirinden ayırmamız gerekmektedir.

KMK Md. 1:

‘’ – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.  

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir. ’’

İşe şuradan başlayalım, ‘’İrtifak Hakkı’’;

İrtifak hakkı bir eşya üzerinde size, ‘’Kullandırma ve Yararlandırma’’ hakkı verir, sınırlı ayni hakkın bir türüdür. Kat İrtifakı da, kullandırma ve yararlandırmayı arsa üzerinde yapılacak veya yapılmış olan yapı ile malike tanır. Dikkat edecek olursanız, irtifak hakkı, mülkiyet hakkı değil!

İşte bu basit gibi görünen teknik ayrım, birçok tartışmanın can alıcı kısmıdır. İrtifaktan, mülkiyete geçemediği sürece, malikin gerçek manada iskanlı bir konutu, dükkanı veya ofisi olmaz. KMK’nın esas hedefi, Kat Mülkiyetine geçmiş bir ‘’Bağımsız Bölüm’’ kurulumu ve yönetimidir, Kat İrtifakı ile görünürde bir bağımsız bölüm sistemine geçilse de, hukukun aradığı ‘’Kat Mülkiyeti’’ ne henüz geçilmemiştir.

Gürsel Öcal Dörtgöz, Kat İrtifakı için şu özellikleri işaret eder;

• Kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak kurulur, arsa payı kat irtifakından ayrı devredilemez.
• Anayapı henüz tamamlanmamış olmalıdır.
• Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır
• Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır.
• Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır.
• Birden fazla malik varsa resmi senet, bir malik varsa istem belgesi düzenlenmelidir.

Kat Mülkiyeti ise, irtifak hakkı değil bizzat mülkiyet hakkıdır ve KMK’nın aradığı da aslında, Kat Mülkiyetidir. Kat Mülkiyetini, kat irtifakından ayıran temel ayrım, inşaatın bitmiş olması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olmasıdır.  Kat irtifakının kurulması için inşaatın bitmesi şart değildir, natamam bir yapıda da irtifak kurulabilir. Kat mülkiyeti için ise inşaat bitmelidir. Yine irtifak kurulacak yapıda yapı kullanma izin belgesi ( halk tabiri ile iskan ) şart değildir, ama kat mülkiyetine geçişte bu belge şarttır.

KMK md. 14, Kat İrtifakı için aranan şartları belirlemiştir;

‘’ Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.’’

KMK md. 12 ise Kat Mülkiyeti için aranan şartları belirlemiştir;

‘’Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı’’

               Kat irtifakı ve Kat Mülkiyeti tesisi her türlü vergi ve harçtan muaftır.

               Ayrıca şunu da belirtmemiz faydalıdır, KMK md. 7’ye göre, Kat irtifakı veya Kat Mülkiyeti tesis edilmiş bir yapıda ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Yine md. 8’e göre bağımsız bölümler arasında yasal ön alım hakkı yoktur. Aynı zamanda her iki işlem, bir cins değişikliği işlemidir, yani arsa yapısız iken yapılı hale dönüştürülür.

Av. Afşin HATİPOĞLU