Bugün size, ‘’Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı nedir’’, serimizin üçüncü yazısı ile merhaba diyelim. Bu yazıda, kanun sırasına göre, KMK md. 3, ‘’Arsa payı’’ başlığından devam edelim.

İlk iki yazıda, iki kere tekrar ettiğim hususu yine hatırlatıyorum, Ki veya KM kurulurken arsa payı dışarıda bırakılamaz. Kİ veya KM kurmanın temeli, arsa payının hak sahiplerine iradi olarak dağıtılmasıdır, arsa payları bir nevi şerefiyedir ve sizin o yapıdan alacağınız değere işaret eder.

Şimdi, KMK kapsamında, ‘’Arsa Payı’’ nı genel olarak inceleyelim;

Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulmakla birlikte arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m. 3/1). Bu yolla eşyaya bağlı bir paylı mülkiyet düzeni kurulmaktadır. Bağımsız bölüme sahip olan kimse arsa paylarına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet paylarına da sahip olur. Bağımsız bölümler de ancak kendilerine tahsis edilen arsa paylarıyla birlikte devrolunabilecektir (KMK m. 5/1).

Arsa payının belirlenmiş olması, sonradan düzeltilemeyeceği manasına gelmez, kaldı ki, KMK md. 3 bunu işaret etmektedir.

‘’ Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. ‘’

Bütün tartışma da bu ifade yüzünden ortaya çıkmaktadır. Özellikle Kentsel Dönüşüm Uygulamaları kapsamında sürecin durdurulması veya daha fazla hak alınabilmesi için, ülkemizde son 10 yılda, ‘’Arsa Payı Düzeltme Davası’’ patlaması yaşanmıştır. Bu konun detayları apayrı bir başlıktır, ben bu aşamada değinip geçiyorum. Okuyucuya fikir vermesi açısından üç farklı Yargıtay Kararını buraya alıyorum.

“Dava arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Somut olayda arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu incelemenin kat irtifakı yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiyeti tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir.” (Y. 20. HD, E. 2019/2005, K. 2019/3843, T. 10.6.2019)

“Somut olayda dava konusu taşınmazda 20/11/1984 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 20/11/1984 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.” (Y. 20. HD, E. 2019/3770, K. 2019/5558, T. 7.10.2019). “

“Bağımsız bölümlerin -kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki herbirinin alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları gözönünde bulundurulmalı, bu bağlamda herbir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar gözönünde tutulmalı, buna göre dava konusu edilen bağımsız bölümlerin tapuda yazılı arsa payları ile saptanacak olan arsa payları arasında bir oransızlık bulunması halinde davanın kabulü gerekir.” (Y. 20. HD, E. 2017/9521, K. 2019/2651, T. 16.4.2019)

Her bir bağımsız bölüm için arsa payı tahsisi zorunlu olduğu gibi, bağımsız bölümler dışında, örneğin ortak yer ve eklenti için, arsa payı tahsisinin mümkün olmaması da zorunluluktur.

Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kurulmasından önce o taşınmazın kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıt altına alır.

Özellikle konut alacağınız zaman; konutun m2’sine değil, tapudaki, ‘’Arsa Payı’’ na bakın, yine diğer komşularınızın arsa payları ile kendi arsa payınızı karşılaştırın.  Fiilen kullandığınız için, arsa payınıza dahil olduğunu düşündüğünüz alanların, tapunuza ait olup olmadığını kontrol edin (Örn. Teras, Bahçe), Kentsel Dönüşüme girecek olan konutunuzun size ne kadarlık bir hak sağlayacağını yine konutunuz üzerinden takip edin.

Av. Afşin HATİPOĞLU

Not: Bu yazıyı hazırlarken, teorik bölümler için, Arş. Gör. Coşkun ÇALDAĞ’ın makalesinden faydalanılmıştır.